IMPRENSA OFICIAL - MORUNGABA
Publicado em 17 de novembro de 2022 | Edição nº 1119 | Ano VI
Entidade: Poder Executivo | Seção: Atos Oficiais | Subseção: Leis
LEI COMPLEMENTAR Nº 097, DE 16 DE NOVEMBRO DE 2022.
“Regulamenta a implantação de condomínios horizontais residenciais no Município de Morungaba e dá outras providências.”
Eu, Prof. Marco Antonio de Oliveira, Prefeito Municipal da Estância Climática de Morungaba, Estado de São Paulo, no uso das atribuições a mim conferidas por Lei,
Faço saber que a Câmara Municipal da Estância Climática de Morungaba em sua 1.150ª sessão extraordinária, realizada no dia 03 de novembro de 2022, aprovou e eu sanciono e promulgo a presente Lei Complementar:
Art.1º - A presente Lei Complementar se destina a disciplinar a implantação de condomínios horizontais residenciais no Município de Morungaba, de que tratam o art. 1.331 da Lei Federal nº. 10.406/2002 (Código Civil) e a Lei Federal nº. 4.591/64, suas alterações e demais disposições sobre a matéria.
Art.2º - Para fins desta Lei Complementar, aplicam-se as definições constantes do glossário integrante do Anexo III do Plano Diretor Municipal, sendo:
I- Alvará: documento expedido por autoridades municipais, que autoriza a execução de obras, serviços ou empreendimentos particulares sujeitos à fiscalização.
II- Aprovação de projeto: ato administrativo que precede à expedição do alvará e que pode ser de forma definitiva ou preliminar, de acordo com a necessidade de se aprovar o projeto previamente em órgãos externos aos quais estejam sujeitos a obra ou o empreendimento.
III- Condomínio horizontal residencial: é a modalidade de condomínio em que a implantação das edificações unifamiliares são arranjadas em forma de vila, cada qual com sua área de utilização exclusiva além das áreas de uso comum.
IV- Empreendedor, executor ou proprietário: o proprietário do imóvel e responsável pela implantação de obra ou de empreendimento ou o compromissário comprador, cessionário ou promitente cessionário ou parceiro, desde que seu proprietário expresse no instrumento de alienação sua anuência em relação ao empreendimento e sub-rogue-se nas obrigações do compromissário comprador, cessionário ou promitente cessionário ou parceiro, em caso de extinção do contrato devidamente registrado.
V- Gleba: é a área de terreno, que ainda não foi objeto de parcelamento do solo.
VI- Lote ou lote edificável: é a parcela de terreno contida em uma quadra, oriunda de parcelamento do solo, com acesso a logradouro público dotado de infraestrutura.
VII- Unidade autônoma: a unidade imobiliária resultante de condomínio, destinada a edificação e ao uso privativo.
VIII- Vistoria: diligência efetuada por profissionais habilitados da Prefeitura, tendo por fim verificar as condições de terrenos, obras ou empreendimentos.
Art. 3º- Os condomínios horizontais residenciais poderão ser implantados em lotes edificáveis localizados em quaisquer zonas de uso das macrozonas urbana e de expansão urbana, observados os usos previstos para as zonas em que se situe, bem como as áreas mínimas das unidades autônomas e as frentes mínimas para as passagens internas de circulação previstas no Anexo IX do Plano Diretor Municipal.
§1º- Em áreas da macrozona de expansão urbana, o empreendedor deverá pleitear a fixação da zona de uso na forma prevista no art. 37 do Plano Diretor Municipal.
§2º- A implantação deverá atender igualmente ao disposto no art. 63 do Plano Diretor Municipal, no que se refere aos usos não residenciais nas unidades autônomas.
§3º- Por se tratar de condomínio edilício, em cada unidade autônoma de uso exclusivo do empreendimento deverá ser executada uma edificação com fim residencial unifamiliar, cuja construção é de responsabilidade do empreendedor, não se admitindo edificações com fins não residenciais nas unidades autônomas, mas tão somente o desenvolvimento de atividades nas residências na forma prevista no inciso I do art. 35 e no art. 112 do Plano Diretor Municipal, prevalecendo a convenção condominial manifestada no parágrafo anterior.
Art.4º - Não será permitida a implantação de condomínios horizontais residenciais:
I- em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;
II- em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados;
III- em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes;
IV- em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;
V- em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.
Art. 5º- Os condomínios horizontais residenciais poderão ser implantados em lotes edificáveis com área máxima de cinquenta mil (50.000,00) metros quadrados, ficando a aprovação de empreendimentos em áreas superiores a cinquenta mil (50.000,00) metros quadrados sujeita à condição expressa no parágrafo segundo abaixo.
§1º- As áreas de preservação permanente ou faixas non “aedificandi” previstas em legislação específica e eventualmente existentes na área onde se pretende implantar o condomínio, não serão computadas para o cálculo da área máxima prevista no caput deste artigo.
§2º- Em lotes edificáveis que excederem a área referida no “caput” deste artigo, a aprovação e implantação de condomínio horizontais residenciais exigirá a transferência ao domínio municipal de área destinada a equipamentos urbanos e comunitários correspondente a cinco por cento (5%) da área total destinada ao empreendimento, que deverá localizar-se fora do perímetro do condomínio e possuir acesso por via existente.
Seção I
Dos procedimentos de aprovação e implantação
Art.6º - Os condomínios horizontais residenciais atenderão às seguintes etapas de implantação:
I- Expedição de diretrizes, cuja obtenção é facultativa ao empreendedor, onde este deverá indicar os usos pretendidos para a área, e a Municipalidade informará em certidão com validade de dois (02) anos:
a) a macrozona e a zona de uso em que se situa a área e os usos e ocupações possíveis;
b) as alterações viárias em que implicará a implantação do empreendimento;
c) as diretrizes para escoamento de águas pluviais, e
d) a localização da área pública referida no parágrafo segundo do art. 5º.
II- Expedição de certidão de aprovação preliminar, com validade de dois (02) anos sob pena de caducidade, declarando que o projeto está de acordo com as normas e diretrizes municipais relatadas no inciso anterior, que há viabilidade de coleta regular de lixo com a frequência semanal e outras informações técnicas destinadas aos órgãos externos, para obtenção por parte do empreendedor da aprovação junto aos órgãos licenciadores externos de competência ambiental e urbanística, concessionárias de abastecimento de água e afastamento de esgotos sanitários, de fornecimento de energia elétrica e junto ao Corpo de Bombeiros.
III- Expedição de certidão de aprovação definitiva, a ser emitida juntamente com o alvará para execução das obras, cujo início deve ocorrer em até dois (02) anos contados da data de expedição, sob pena de caducidade, após a apresentação por parte do empreendedor das aprovações dos órgãos externos referidos no inciso anterior.
IV- Expedição do habite-se/certidão de conclusão de obra, após finalizadas todas as obras de infraestrutura e de construção de todas as edificações nas áreas exclusivas e comuns previstas nos projetos apresentados pelo empreendedor e aprovadas pela Municipalidade, desde que o Poder Público constate em vistoria que foram executadas em sua totalidade de acordo com os projetos, mediante a exigência de qualquer teste de aceite complementar que julgar tecnicamente necessário, e também após a vistoria e aceite das obras por parte dos órgãos externos mencionados nos incisos II e III.
Art.7º - Constituem infraestrutura mínima dos condomínios horizontais residenciais a ser implantada a expensas do empreendedor:
I- Locação topográfica de unidades autônomas de uso exclusivo, passagens internas e demais áreas comuns do empreendimento;
II- Execução de todas as obras de terraplenagem no empreendimento, de forma a acomodar as áreas de uso exclusivo e comuns, de acordo com as normas técnicas;
III- Execução de sistema de drenagem de águas pluviais em todas as passagens internas e áreas comuns do empreendimento, segundo diretrizes da Municipalidade;
IV- Execução de obras de abertura de passagens internas para o tráfego de veículos e de pedestres e de pavimentação dos leitos trafegáveis das passagens internas e dos leitos das vias de pedestres com bloquetes intertravados ou pavimentação em CBUQ;
V- Execução das obras de abastecimento de água e de esgotamento sanitário com tratamento, com ligação individual em cada unidade autônoma de uso exclusivo e nas áreas de uso comum até o passeio;
VI- Execução de sistema de distribuição e fornecimento de energia elétrica para atendimento de cada unidade autônoma de uso exclusivo e das áreas de uso comum;
VII- Execução de todas as obras externas ao condomínio, para atender as exigências impostas pelas concessionárias de abastecimento de água, afastamento e tratamento de esgotos sanitários e fornecimento de energia elétrica, pelo órgão de trânsito da Municipalidade e pelo Departamento Municipal de Obras e Urbanismo quanto às alterações no sistema viário de acesso ao empreendimento;
VIII- Execução de iluminação das passagens comuns de tráfego de veículos e de pedestres com lâmpadas de LED;
IX- Execução das obras de sinalização de trânsito nas passagens comuns de tráfego de veículos e de pedestres e nas áreas de estacionamento, nos termos dos art. 2º parágrafo único, art. 51 e art. 80 §3º do Código de Trânsito Brasileiro instituído pela Lei Federal nº 9.503, de 23 de setembro de 1997;
X- Execução das obras de acessibilidade às pessoas com deficiência nas passagens comuns de tráfego de veículos e pedestres, nas áreas de uso comum e nas áreas de estacionamento, conforme disposições da Lei Federal nº 10.098, de 19 de dezembro de 2000, com alterações introduzidas pela Lei Federal nº 13.146, de 06 de julho de 2015;
XI- Construção de coletores de resíduos sólidos orgânicos e recicláveis, no recuo frontal ao condomínio e com acesso externo, dimensionados segundo a produção de lixo diária estimada para o empreendimento.
Parágrafo único - Em nenhuma hipótese a Municipalidade executará a manutenção de quaisquer obras de infraestrutura no interior do empreendimento, visto serem todas as áreas de propriedade privada, cabendo aos condôminos na forma da convenção condominial a responsabilidade e o ônus pela limpeza, coleta interna de resíduos sólidos, manutenção e preservação de vias, espaços e áreas internas de uso do condomínio, equipamentos de abastecimento de água, afastamento de esgotos sanitários, fornecimento de energia elétrica, iluminação, sinalização, pavimento, drenagem, jardinagem e arborização, assim como as obras de infraestrutura básica previstas nesta Lei Complementar.
Art.8º - Os documentos mínimos para aprovação preliminar são:
I- Requerimento solicitando aprovação preliminar da Municipalidade e diretrizes para o sistema viário de acesso, ao lançamento de águas pluviais e ao uso e ocupação da área objetivada;
II- Documento expedido pelas concessionárias de abastecimento de água, afastamento e tratamento de esgotos sanitários e fornecimento de energia elétrica atestando a viabilidade de interligação do empreendimento às redes públicas existentes;
III- Matrícula atualizada do imóvel representando a titularidade do requerente;
IV- Levantamento planialtimétrico cadastral do imóvel contendo curvas de nível de metro em metro;
V- Projeto urbanístico do empreendimento, contendo a implantação das unidades autônomas de uso exclusivo com sua identificação, as áreas comuns, as passagens internas de tráfego de veículos e de pedestres, as edificações existentes, a serem construídas, reformadas, ampliadas ou demolidas, inclusive guaritas e coletores de resíduos sólidos, com as devidas dimensões lineares, angulares e quadro de áreas indicando as quantidades e identificação das áreas de uso exclusivas, áreas comuns e passagens internas de veículos e de pedestres;
VI- Projetos arquitetônico das edificações existentes, a serem construídas, reformadas, ampliadas ou demolidas, com planta baixa, cortes esquemáticos e implantação no terreno do empreendimento, suas dimensões em planta e cortes, dimensões de locação no empreendimento e quadro de áreas contendo estas informações;
Art.9º - Para aprovação definitiva deverão ser apresentados no mínimo os seguintes documentos:
I- Requerimento solicitando aprovação definitiva da Municipalidade, acompanhado dos documentos relacionados nos incisos III a VI do artigo anterior com as aprovações externas cabíveis;
II- Certidão de diretrizes e projetos aprovados pelas concessionárias de abastecimento de água, afastamento e tratamento de esgotos sanitários e fornecimento de energia elétrica;
III- Projetos de drenagem de águas pluviais e de terraplenagem do empreendimento, na mesma escala do projeto urbanístico, contendo curvas de nível de metro em metro, elaborado em consonância com as diretrizes municipais;
IV- Projetos do sistema de vias internas de tráfego de pedestres e de veículos, contendo as dimensões lineares e angulares do projeto com raios, cordas, arcos, pontos de tangência, ângulos centrais e perfis, projeto da pavimentação dos leitos trafegáveis das passagens internas e dos leitos das vias de pedestres, bem como os projetos de obras viárias externas ao empreendimento impostas pela Municipalidade;
V- Projetos dos sistemas de abastecimento de água e de afastamento e tratamento de esgotos sanitários inclusive das obras externas ao empreendimento que se fizerem necessárias por exigência da concessionária, sendo possível a execução de sistemas individuais isolados desde que não haja viabilidade de interligação ao sistema operado pela concessionária, mediante certificação desta e desde que obrigatoriamente a operação e manutenção seja atribuída ao condomínio, conforme consignação no instrumento de convenção condominial;
VI- Projeto do sistema de distribuição de energia elétrica para atendimento de cada unidade autônoma de uso exclusivo e das áreas construídas de uso comum inclusive das obras externas ao empreendimento que se fizerem necessárias por exigência da concessionária, e do sistema de iluminação das passagens comuns de tráfego de veículos e de pedestres com lâmpadas de LED;
VII- Projeto de sinalização de trânsito nas passagens comuns de tráfego de veículos e de pedestres e nas áreas de estacionamento, nos termos dos art. 2º parágrafo único, art. 51 e art. 80 §3º do Código de Trânsito Brasileiro instituído pela Lei Federal nº 9.503, de 23 de setembro de 1997, contemplando as obras de acessibilidade às pessoas com deficiência nas passagens comuns de tráfego de veículos e pedestres, nas áreas de uso comum e nas áreas de estacionamento, conforme disposições da Lei Federal nº 10.098, de 19 de dezembro de 2000, com alterações introduzidas pela Lei Federal nº 13.146, de 06 de julho de 2015.
VIII- Se o empreendimento estiver classificado como polo atrativo de trânsito na forma da lei específica, apresentar termo de anuência expedido pelo órgão de trânsito da Municipalidade;
IX- Minuta da convenção condominial;
X- Declaração firmada pelo empreendedor de que a implantação da infraestrutura do condomínio horizontais residenciais prevista nesta Lei Complementar é de sua inteira responsabilidade e correrá às suas expensas, e de que tem conhecimento de todas as disposições contidas nesta Lei Complementar.
Parágrafo único - O levantamento e todos os projetos devem ser firmados pelo empreendedor e pelos responsáveis técnicos, e serem acompanhados de memoriais descritivos e ART/RRT de responsabilidade técnica dos serviços de elaboração de projeto e de execução.
Seção II
Das disposições gerais
Art.10 - A área de terreno que constituir o condomínio horizontal residencial poderá ser fechada externamente, com cercas, alambrados ou com muros de alvenaria, com portão de acesso principal.
Art.11 - Os condomínios horizontais residenciais respeitarão as mesmas faixas não edificantes e áreas de preservação permanente previstas para os parcelamentos de solo urbano.
Parágrafo único - Os condomínios não poderão sob qualquer pretexto, prejudicar o acesso de órgãos públicos da administração direta ou indireta, concessionárias ou outras entidades às faixas não edificantes para atividades de manutenção ou quaisquer outras que se fizerem necessárias ao interesse público.
Art. 12- As edificações sobre os terrenos de uso exclusivo das unidades autônomas, a cargo e sob responsabilidade do empreendedor por se tratar de condomínio edilício, bem como quaisquer possíveis alterações nas edificações pretendidas pelo adquirente da referida unidade autônoma, deverão observar a legislação urbanística como recuos, taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento estabelecidos nos Anexos VIII e IX do Pano Diretor Municipal.
§1º – Os coeficientes são aferidos em relação às dimensões e à localização das construções em relação aos limites de terreno de uso exclusivo a que se refere a alínea “a” do art. 8º da Lei Federal nº 4.591, de 16 de dezembro de 1.964, devendo atender também à convenção do condomínio, que poderá conter regras para edificação mais rigorosas que a legislação municipal, e ao disposto no art. 45 do Plano Diretor Municipal.
§2º - Observar-se-á ainda, as mesmas regras estabelecidas no “caput” do art. 46 do Plano Diretor Municipal para construção em unidades autônomas que confrontem com mais de uma passagem comum destinada ao tráfego de veículos.
§3º - As construções edificadas em áreas de uso comum destinadas a vestiários e refeitórios para colaboradores do condomínio, salas de administração, guaritas, lazer e outros prédios com fins semelhantes de apoio ao empreendimento condominial, deverão igualmente observar os regramentos urbanísticos municipais citados neste artigo.
§4º - As disposições acima objetivam manter os padrões urbanísticos da região que abrange o imóvel empreendido.
Art. 13 - O número máximo de edificações que será permitido no empreendimento será obtido pela divisão entre a área de terreno a ser empreendida pela área de lote mínima fixada para a zona em que se encontra o imóvel.
§1º - A razão estabelecida no caput objetiva manter o empreendimento nos padrões de densidade fixado para a zona em que se localiza o imóvel, não havendo exigências de frente mínima ou área mínima de terreno de uso exclusivo.
§2º – O empreendedor deverá prover cada unidade habitacional do empreendimento com no mínimo uma vaga de estacionamento, locada no interior da área de terreno de uso exclusivo da unidade autônoma, com dimensões mínimas de dois metros e vinte centímetros (2,20m) por quatro metros e setenta centímetros (4,70m).
Seção III
Das passagens comuns destinadas ao tráfego
Art.14 - Todas as unidades autônomas deverão possuir acesso por, no mínimo, uma passagem comum destinada ao trafego de veículos.
Art.15 - As passagens comuns destinadas ao tráfego de veículos deverão possuir raio de curvatura mínimo, no limite do leito carroçável, de nove (9,00) metros, declividade longitudinal não superior a 20% (vinte por cento), declividade transversal cotada no eixo do leito carroçável até o meio fio, entre 0,3% (zero vírgula três por cento) e 0,5% (zero vírgula cinco por cento).
Art.16 - As passagens comuns destinadas ao tráfego de veículos deverão:
I- Possuir largura total mínima de dez (10,00) metros, sendo seis (6,00) metros o mínimo de leito carroçável e no mínimo dois (2,00) metros de passeio de cada lado, caso as unidades autônomas de uso exclusivo possuam área de terreno individual igual ou superior a quatrocentos (400,00) metros quadrados;
II- Para unidades autônomas de uso exclusivo com área de terreno inferior a quatrocentos (400,00) metros quadrados, deverão possuir largura total mínima de dez (12,00) metros, sendo oito (8,00) metros mínimos de leito carroçável e dois (2,00) metros mínimos de passeio de cada lado.
§1º- Em passagens de tráfego de veículos sem saída com o perfil citado no inciso I, o diâmetro mínimo do cul-de-sac é de treze metros e cinquenta centímetros (13,50m) medidos no leito carroçável, e de dezoito metros (18,00m) medidos no leito carroçável para vias com perfil igual ao referido no inciso II.
§2º- A título de hierarquização das passagens internas destinadas ao tráfego de veículos, em conformidade com o art. 26 “caput” do Plano de Mobilidade Urbana local, o percurso máximo de uma unidade autônoma em uma passagem com perfil igual ao descrito no inciso I é de 500,00m até encontrar uma via com perfil idêntico ao citado no inciso II ou até a saída do empreendimento, enquanto que o percurso máximo de uma unidade autônoma em uma passagem com perfil igual ao descrito no inciso II é de 500,00m até encontrar uma via com perfil idêntico ao estabelecido como perfil “B do Anexo III do Plano de Mobilidade Urbana local ou até a saída do empreendimento.
Art.17 - As passagens comuns destinadas ao tráfego exclusivo de pedestres terão largura não inferior a três (3,00) metros e declividade máxima de quinze por cento (15%), observadas as normas pertinentes de acessibilidade.
Art.18 - É facultativo ao empreendedor elaborar projeto das passagens comuns destinadas ao tráfego de veículos com previsão de ciclovia ou de pistas distintas separadas por canteiros, mediante aceite do setor técnico do Poder Executivo e desde que as dimensões mínimas previstas nesta Lei Complementar sejam atendidas.
Seção IV
Das disposições finais
Art.19 - Não é permitida a expedição de habite-se/certidão de conclusão de obras parcial, nem ocupação parcial do empreendimento; o documento será emitido e a ocupação das edificações será autorizada tão somente após a conclusão de todas as obras previstas, conforme relatado no inciso IV do art. 6º desta lei.
Art.20 - Não serão autorizados condomínios mistos constituídos de parte em lotes e parte edilício.
Art.21 - Os condomínios horizontais residenciais obedecerão às disposições contidas nas Leis Federais nºs 4591, de 16 de dezembro de 1964, e 6015, de 31 de dezembro de 1973, quanto ao registro junto à Serventia Imobiliária local.
Art. 22- Os prazos a serem observados pelo Poder Executivo quanto à implantação dos condomínios horizontais residenciais são:
I – para expedição de diretrizes e aprovação preliminar, sessenta (60) dias contados do protocolo junto à Municipalidade para expedição da certidão ou para solicitação de alterações de projetos, documentos ou memoriais por parte do interessado.
II – para aprovação definitiva, 90 (noventa) dias contados do protocolo para expedição da certidão ou para solicitação de alterações de projetos, documentos ou memoriais por parte do interessado.
§1º – o interessado terá 30 (trinta) dias contados da notificação de solicitação de alterações para apresentar os projetos, documentos ou memoriais corrigidos, sob pena de arquivamento dos autos.
§2º – por sua vez, o atraso na análise e emissão dos documentos nos prazos mencionados nos incisos I e II deste artigo implicarão em penalização do agente público que der causa, na forma da legislação pertinente.
Art.23 - Aos interessados que infringirem qualquer disposição da presente Lei Complementar, serão aplicadas as penalidades previstas em Lei específica.
Art.24 - Esta Lei Complementar entrará em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições em contrário, em especial os arts. 54 a 62, da Lei Municipal nº 1.081, de 03 de setembro de 2004.
Morungaba, 16 de novembro de 2022.
PROF. MARCO ANTONIO DE OLIVEIRA
Prefeito Municipal
Publicada e afixada pela Secretaria da Prefeitura Municipal da Estância Climática de Morungaba, em 16 de novembro de 2022.
MARILIA LEITE RODRIGUES FREDERICO
Secretária Chefe
Este conteúdo não substitui o publicado na versão certificada.
