IMPRENSA OFICIAL - LINS
Publicado em 16 de janeiro de 2024 | Edição nº 1473 | Ano VIII
Entidade: Poder Executivo | Seção: Atos Oficiais | Subseção: Decretos
DECRETO Nº 13.732, DE 15 DE JANEIRO DE 2024
Dispõe sobre o processamento das locações de imóveis no âmbito do município de Lins, em atenção ao artigo 51 da Lei nº 14.133, de 1º de abril de 2021.
João Luis Lopes Pandolfi, Prefeito de Lins, usando das atribuições que lhe são conferidas por Lei e,
CONSIDERANDO o disposto no artigo 51 da Lei nº 14.133, de 1º de abril de 2021;
CONSIDERANDO a Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991;
CONSIDERANDO a necessidade de regulamentação adequada do tratamento da locação de imóveis no âmbito do Poder Executivo do município de Lins,
DECRETA:
CAPÍTULO I
DISPOSIÇÕES PRELIMINARES
Objeto e âmbito de aplicação
Art. 1º - Este Decreto dispõe sobre os procedimentos de seleção de imóveis para locação, no âmbito da Administração Pública Municipal, autárquica e fundacional.
Parágrafo único - A locação de imóveis deverá ser precedida de licitação, ressalvado o disposto no inciso V do caput do artigo 74 da Lei nº 14.133, de 1º de abril de 2021.
Art. 2º - A formalização do contrato de locação de imóveis de que trata este Decreto fica condicionado à prévia comprovação da autorização específica do Secretário Municipal, responsável pelo setor solicitante da locação.
Modelos de locação
Art. 3º - Os órgãos e as entidades poderão firmar contratos de locação de imóveis, observados os seguintes modelos:
I - locação tradicional: o espaço físico é locado sem contemplar os serviços acessórios, os quais poderão ser executados de modo direito ou indireto, mediante contratados independentes para serviços de limpeza, administração predial, recepção, vigilância, controle de acesso, entre outros;
II - locação com facilities: o espaço físico é locado contemplando os serviços para a sua operação e manutenção, como limpeza, administração predial, recepção, vigilância, controle de acesso, entre outros; e
III - locação built to suit – BTS: o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pela administração pretendente à locação, a fim de que lhe seja locado, prevalecendo as condições livremente pactuadas no respectivo contrato e as disposições procedimentais previstas na Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991.
§ 1º - A escolha da modelagem de que trata o caput deverá ser justificada no estudo técnico preliminar - ETP, o qual será fundamento para a elaboração do termo de referência ou projeto básico, nos termos dos incisos XXIII e XXV do artigo 6º da Lei nº 14.133/2021.
§ 2º - Poderá ser contratado outro modelo que não os indicados no caput, desde que demonstrado, nos ETP, a vantagem e a viabilidade jurídica e econômica da solução escolhida, observados os procedimentos deste regulamento.
§ 3º - Os modelos de que tratam os incisos II e III do caput poderão ser adotados de forma combinada, devendo ser justificada nos ETP a vantagem para a Administração.
Art. 4º - No contrato de modelo BTS, de que trata o inciso III do caput do artigo 3º:
I - o valor da locação não poderá exceder, ao mês, 1% (um por cento) do valor de mercado do bem locado, salvo se houver no contrato cláusula de reversão;
II - poderá prever-se a reversão dos bens à administração pública ao final da locação, desde que estabelecida no contrato;
III - havendo previsão de reversão do bem, será necessária existência de prévia e expressa autorização para a contratação, no texto da lei orçamentária, em créditos adicionais ou lei específica; observando, em todo caso as disposições da Lei de Responsabilidade Fiscal.
CAPÍTULO II
PLANEJAMENTO DA LOCAÇÃO
Estudos Técnicos Preliminares
Art. 5º - O órgão ou entidade deverá fazer constar, no ETP, além dos elementos definidos no § 1º do artigo 18 da Lei nº 14.133/2021, o seguinte:
I - a comprovação da inexistência de imóveis públicos vagos e disponíveis que atendam ao objeto, por meio de declaração emitida pelo departamento responsável pelo registro do patrimônio imobiliário municipal;
II - a comprovação da inviabilidade de compartilhamento de imóvel com um ou mais órgãos;
III - justificativa da escolha de um dos modelos de locação, de que trata o artigo 3º, demonstrando a vantagem e a viabilidade jurídica e econômica da solução escolhida em comparação com os demais modelos ou com a aquisição de imóvel novo ou reforma para continuidade de uso de imóvel da própria Administração;
IV - requisitos desejáveis, ainda que mínimos, do imóvel pretendido em termos de características físicas necessárias para atendimento da demanda, proximidade de serviços disponíveis, vida útil, benfeitorias, especificidades do mercado local, dentre outros;
V - estimativa de área mínima do imóvel, observando-se:
a) o quantitativo da população principal do órgão, incluindo os postos de trabalho integrais, os postos de trabalho reduzidos, os servidores em trabalho remoto, a área útil do imóvel atualmente ocupado, a área de escritórios, a área de apoio, a área técnica, a área específica, caso necessária, e a quantidade de veículos oficiais;
b) a necessidade de atendimento ao público ou de peculiaridades de prestação do serviço, caso necessário;
c) as áreas de escritório adequadas por posto de trabalho para servidor, colaborador, e para atendimento público em geral, em dia normal de atividade.
VI - estimativa do custo de ocupação total para todo período que se pretende contratar, detalhando, no mínimo:
a) custos de desmobilização;
b) custo de restituição do imóvel, quanto for o caso;
c) custo mensal de locação, incluindo os custos diretos e indiretos;
d) custo de adaptação, quando imprescindíveis às necessidades de utilização, e prazo de amortização dos investimentos necessários, expressando, caso pactuado, as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização.
VIII - quando for o caso, a depender do prazo e do modelo adotado de locação, em especial a prevista no inciso III do artigo 3º deste regulamento, a observância dos limites e condições decorrentes da aplicação dos artigos 29, 30 e 32 da Lei Complementar nº 101/2000, pelas obrigações contraídas pela Administração relativas ao objeto contratado.
§ 1º - Quando da elaboração do ETP, deverão ser observadas as regras e procedimentos estabelecidos no Manual de Padrão de Ocupação e Dimensionamento de Ambientes em Imóveis Institucionais da administração pública Federal direta, autárquica e fundacional elaborado pela Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União da Secretaria Especial de Desestatização, Desinvestimento e Mercados do Ministério da Economia, ou o que vier a substituí-lo, até que se estabeleça manual próprio da Administração pública municipal.
§ 2º - Para a comprovação da inviabilidade de compartilhamento de que trata o inciso II do caput deverá demonstrar:
I - consulta às demais secretaria do Município, quanto à disponibilidade ou não de área nos termos pretendidos, ou
II - comprovação da impossibilidade de compartilhamento em razão da natureza das atividades do órgão ou da entidade demandante.
Análise de riscos
Art. 6º - Nos procedimentos de seleção de imóveis de que trata este Decreto, deverão ser avaliados os riscos associados a cada um dos modelos indicados no artigo 3º, que possam comprometer o sucesso da contratação, identificando, dentre eles, riscos ligados:
I - ao custo de mudança e de restituição de imóvel;
II - à fuga ao procedimento licitatório em uma contratação com serviços condominiais inclusos;
III - à localização específica cujas características de instalações e de localização do imóvel tornem necessária sua escolha, quando se tratar de inexigibilidade de licitação, e
IV - a aspectos técnicos, mercadológicos e de gestão que podem interferir na boa execução contratual.
Parágrafo único - A contratação de locação na forma do inciso V do caput do artigo 74 da Lei nº 14.133, de 1º de abril de 2021, não dispensa a realização do ETP.
Regime de execução
Art. 7º - Serão observados os seguintes regimes de execução:
I - prestação de serviços sem investimentos, quando adotado o modelo de locação tradicional;
II - prestação de serviços de gerenciamento e manutenção de imóvel, quando adotada a locação com facilities, e
III - prestação de serviços incluindo a realização de obras, serviços de engenharia e o fornecimento de bens, quando adotado o BTS.
Vigência contratual
Art. 8º - Os contratos de locação observarão os seguintes prazos:
I - até 5 (cinco) anos, contados da data de recebimento do objeto inicial, nas hipóteses dos incisos I e II do artigo 8º, cuja vigência máxima será definida pela soma do prazo relativo ao fornecimento inicial com o prazo relativo ao serviço de operação e manutenção;
II - até 10 (dez) anos, nos contratos de locação BTS sem investimento, no qual inexistem benfeitorias permanentes, e
III - até 35 (trinta e cinco) anos, nos contratos de locação BTS com investimento, quando implicar a elaboração de benfeitorias permanentes, realizadas exclusivamente às expensas do contratado, que serão revertidas ao patrimônio da Administração ao término do contrato.
§ 1º - Os contratos firmados de que tratam o inciso I e II poderão ser prorrogados sucessivas vezes, sempre pelo mesmo prazo originalmente pactuado, desde que haja previsão em edital e que a autoridade competente ateste que as condições e os preços permanecem vantajosos para a Administração, permitida a negociação com o contratado ou a extinção contratual sem ônus para qualquer das partes.
§ 2º - Na hipótese do inciso III do caput, o prazo de vigência do contrato deverá ser compatível com a amortização dos investimentos realizados, não inferior a 5 (cinco) anos, nem superior a 35 (trinta e cinco) anos e, desde que previsto no contrato, as prorrogações serão firmadas sempre no mesmo prazo originalmente pactuado, ou menor.
CAPÍTULO III
DO CHAMAMENTO PÚBLICO
Prospecção de mercado
Art. 9º - A Secretaria interessada em realizar a locação deverá realizar chamamento público com o objetivo de prospectar no mercado imóveis disponíveis para locação que atendam às necessidades definidas no ETP.
Fases
Art. 10 - São as fases do chamamento público:
I - a abertura, por meio de publicação de edital;
II - a apresentação das propostas de imóveis disponíveis para locação que atendam às especificações do edital;
III - a avaliação e estudo de leiaute, e
IV - a seleção e a aprovação das propostas de locação.
Edital
Art. 11 - O edital do chamamento público conterá, no mínimo:
I - a data e a forma de recebimento das propostas;
II - os requisitos mínimos, quando for o caso, em termos de:
a) área construída que levem em conta escritórios, banheiros, depósitos e corredores, excluindo áreas de galpões e estacionamentos;
b) capacidade mínima de pessoas;
c) climatização;
d) condição de funcionamento de demanda/carga elétrica lógica, telefonia e hidráulica;
e) habite-se, alvará do Corpo de Bombeiros e demais documentações necessárias, nos termos da legislação local;
f) acessibilidade para pessoas com deficiência ou com mobilidade reduzida, conforme exigências legais;
III - adaptações e ações a serem realizadas às expensas do locador;
IV - localização, vigência e modelo de proposta de locação; e
V - critérios de seleção das propostas.
Operacionalização
Art. 12 - O edital de chamamento público será publicado na forma da lei, inclusive no sítio eletrônico do órgão ou da entidade responsável pelo procedimento com a antecedência mínima de oito dias úteis, contados da data da sessão pública de recebimento das propostas.
Art. 13 - Compete ao órgão ou à entidade responsável pelo chamamento público:
I - receber os documentos de inscrição, analisar sua compatibilidade com o estabelecido no edital de chamamento público e deferir ou não a inscrição, e
II - avaliar as propostas, de acordo com os critérios estabelecidos no edital de chamamento público, e selecionar as mais adequadas aos interesses da Administração.
Art. 14 - O resultado do chamamento público será publicado no PNCP e no sítio eletrônico do órgão ou da entidade.
Estudo de leiaute
Art. 15 - A proposta selecionada passará por um estudo de leiaute para verificação quanto à adequação do imóvel aos requisitos mínimos definidos no edital de chamamento público.
§ 1º - Para fins de levantamento das informações necessárias para realização do estudo de que trata caput, o órgão ou entidade realizará a visita técnica no imóvel a qual se refere a proposta.
§ 2º - O estudo de leiaute deverá fornecer elementos para avaliar se a distribuição do espaço físico do imóvel proporciona a melhor otimização, conforto e interatividade dos espaços, considerando-se, dentre outros:
I - as instalações existentes, em relação à sua capacidade de atendimento e suas especificidades;
II - a melhor logística entre os diferentes setores, bem como em relação à mobilidade urbana;
III - o acesso e a circulação das pessoas, especialmente se a missão institucional demandar atendimento de público presencialmente;
IV - a acessibilidade dos espaços de acordo com a legislação;
V – se o imóvel, está apto a locação comercial;
VI - se possui Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros - AVCB, ou Certificado de Licença do Corpo de Bombeiros - CLCB.
§ 3º - Será permitido que os proponentes apresentem área diferenciada daquela estabelecida pela Administração como referência, desde que comprovem a exequibilidade da proposta, demonstrada por meio do estudo de leiaute.
Art. 16 - Caso sejam selecionados dois ou mais proponentes, deverá ser realizado o estudo de leiaute para todas as propostas, observado o disposto nos §§ 1º e 2º do artigo 15.
Art. 17 - O estudo de leiaute, na forma definida no artigo 15, subsidiará a decisão de realizar o processo licitatório ou o processo de contratação direta, por inexigibilidade de licitação.
§ 1º - Na hipótese de haver mais de uma proposta com equivalência de especificações que atendam ao edital de chamamento público, deverá ser realizado o procedimento licitatório pelo critério de julgamento menor preço ou maior retorno econômico, a depender do modelo escolhido, nos termos do Capítulo IV.
§ 2º - Caso haja somente uma proposta cujas características de instalações e de localização tornem necessária sua escolha, deverá ser realizado o procedimento de contratação direta, por inexigibilidade de licitação, desde que observada a instrução processual estabelecida no Capítulo V.
Homologação do resultado
Art. 18 - A homologação do resultado do chamamento público será publicada no PNCP e no sítio eletrônico do órgão ou da entidade responsável pelo procedimento.
Dispensa do chamamento público
Art. 19 - Fica dispensado o chamamento público nas seguintes hipóteses:
I - quando o BTS for para fins de construção;
II - quando demonstrado no ETP, de forma inequívoca, a singularidade do imóvel a ser locado pela Administração, nos termos do inciso II do § 3º do artigo 24, e
III - quando for de amplo conhecimento da Administração a múltipla oferta de imóveis no mercado que atendam às suas necessidades, de forma que o procedimento licitatório deverá ser observado.
CAPÍTULO IV
DA LICITAÇÃO
Procedimento licitatório
Art. 20 - Na hipótese de o resultado do chamamento público enquadrar-se no § 1º do artigo 17, ou do inciso III do artigo 19, o órgão ou entidade deverá realizar procedimento licitatório pelo critério de julgamento:
I - menor preço ou maior desconto, nos termos do Decreto nº 13.416, de 05 de maio de 2023, ou
II - maior retorno econômico, observando-se até a edição regramento próprio, os termos da Instrução Normativa nº 96, de 23 de dezembro de 2022.
Edital de licitação
Art. 21 - O edital de licitação deverá prever, além de outros elementos definidos na Lei nº 14.133/2021, a apresentação pelo licitante da avaliação prévia do bem, do seu estado de conservação, dos custos de adaptações, do prazo de amortização dos investimentos necessários e outras despesas indiretas elaboradas pelo licitante.
Parágrafo único - A avaliação prévia do bem deverá observar o disposto no inciso II do artigo 23.
Condução do processo
Art. 22 - A licitação, na forma eletrônica, será conduzida pelo agente de contratação, ou comissão de contratação, quando o substituir, nos termos do regulamento.
CAPÍTULO V
DA INEXIGIBILIDADE DE LICITAÇÃO
Instrução processual
Art. 23 - O procedimento de inexigibilidade de licitação será instruído com os seguintes documentos, no mínimo:
I - documento de formalização de demanda, ETP, análise de riscos, termo de referência, projeto básico ou projeto executivo;
II - laudos de avaliação do bem imóvel, no mínimo de três, que apresente o valor de mercado do imóvel, assinados por profissionais habilitados em conformidade com a NBR 14.653, sendo no mínimo um da administração pública;
III - parecer jurídico e pareceres técnicos, se for o caso, que demonstrem o atendimento dos requisitos exigidos;
IV - demonstração da compatibilidade da previsão de recursos orçamentários com o compromisso a ser assumido;
V - comprovação de que o contratado preenche os requisitos de habilitação e qualificação mínima necessária;
VI - razão da escolha do contratado;
VII - justificativa de preço, se for o caso, e
VIII - autorização da autoridade competente.
§ 1º - O ato que autoriza a contratação direta por inexigibilidade de licitação deverá ser divulgado e mantido à disposição do público em sítio eletrônico oficial do Município, e disponibilizado no PNCP.
§ 2º - A instrução do procedimento poderá ser realizada por meio de sistema eletrônico, de modo que os atos e os documentos de que trata este artigo, constantes dos arquivos e registros digitais, serão válidos para todos os efeitos legais.
§ 3º - Deverão ser observados os seguintes requisitos, que serão juntados à instrução processual de que trata o caput:
I - avaliação prévia do bem, nos termos do inciso II do artigo 23, do seu estado de conservação, dos custos de adaptações, quando imprescindíveis às necessidades de utilização, e do prazo de amortização dos investimentos;
II - justificativa que demonstre a singularidade do imóvel a ser locado pela Administração e que evidenciem vantagem para ela, e
III - certificação da inexistência de imóveis públicos vagos e disponíveis que atendam ao objeto, nos termos do inciso I do artigo 5º.
CAPÍTULO VI
DO CONTRATO
Formalização dos contratos
Art. 24 - Os contratos de que trata este Decreto regular-se-ão pelas suas cláusulas e pelos preceitos de direito público, observado o disposto no artigo 92 da Lei nº 14.133/2021, no que couber, e a eles serão aplicados, supletivamente, os princípios da teoria geral dos contratos e as disposições de direito privado, devendo também prever, quando for o caso:
I - a realização de vistoria dos bens reversíveis, podendo reter os pagamentos no valor necessário para reparar as irregularidades eventualmente detectadas;
II - o aporte de recursos em favor do locador para a realização de obras e aquisição de bens reversíveis, desde que autorizado no edital de licitação;
III - o não pagamento de indenização pelas parcelas de investimentos vinculados a bens reversíveis ainda não amortizadas ou depreciadas, em caso de extinção do contrato, quando tais investimentos foram realizados com valores provenientes do aporte de recursos, nos termos do inciso II;
IV - a prestação de garantias de execução suficientes e compatíveis com os ônus e riscos envolvidos, a depender do modelo escolhido de locação, conforme disposto no artigo 3º, e
V - a vedação de toda e qualquer benfeitoria voluptuária, nos termos do § 1º do artigo 96 de Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2022.
CAPÍTULO VII
DISPOSIÇÕES FINAIS
Orientações gerais
Art. 25 - Os casos omissos decorrentes da aplicação deste Decreto serão dirimidos pela Secretaria de Assuntos Jurídicos, que poderá expedir instruções gerais complementares e disponibilizar informações adicionais, por meio de parecer.
Art. 26 - Ficam as Secretarias liberadas de realizar o chamamento público quando a locação for realizada em Município distinto da sede da Administração, devendo o ETP e o TR, evidenciar tal situação.
Vigência
Art. 27 - Este Decreto entrará em vigor na data de sua publicação.
Art. 28 - Revogam-se as disposições em contrário.
Lins, 15 de janeiro de 2024
João Luis Lopes Pandolfi
Prefeito de Lins/SP
Registrado e publicado na Secretaria de Administração, em 15 de janeiro de 2024.
Marco Antonio Legramandi
Secretário de Administração
Este conteúdo não substitui o publicado na versão certificada.
