IMPRENSA OFICIAL - MORUNGABA
Publicado em 26 de junho de 2024 | Edição nº 1487 | Ano VIII
Entidade: Poder Executivo | Seção: Atos Oficiais | Subseção: Leis
LEI COMPLEMENTAR Nº 117, DE 25 DE JUNHO DE 2024.
“Regulamenta a implantação de condomínios verticais no Município de Morungaba e dá outras providências.”
Eu, Prof. Marco Antonio de Oliveira, Prefeito Municipal da Estância Climática de Morungaba, Estado de São Paulo, no uso das atribuições a mim conferidas por Lei,
Faço saber que a Câmara Municipal da Estância Climática de Morungaba, em sua 1.237ª sessão ordinária, realizada no dia 19 de junho de 2024, aprovou e eu sanciono e promulgo a presente Lei Complementar;
Art.1º - A presente Lei Complementar se destina a disciplinar a implantação de condomínios verticais de finalidades residenciais ou não residenciais no Município de Morungaba, de que tratam o art. 1.331 da Lei Federal nº. 10.406/2002 (Código Civil) e a Lei Federal nº 4.591/64, suas alterações e demais disposições sobre a matéria.
Art.2º - Para fins desta Lei Complementar, aplicam-se as definições constantes do glossário integrante do Anexo III do Plano Diretor Municipal, sendo:
I – Alvará: documento que autoriza a execução de obra, serviço ou empreendimento.
II – Aprovação de projeto: ato administrativo que precede à expedição do alvará e que pode ser de forma definitiva ou preliminar, de acordo com a necessidade de se aprovar o projeto previamente em órgãos externos aos quais estejam sujeitos a obra ou o empreendimento.
III – Condomínio edilício: são condomínios executados em lotes edificáveis com edificações ou conjuntos de edificações constituídas de forma horizontal, vertical ou mistos, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não residenciais, e constituindo-se, cada unidade por propriedade autônoma, na forma definida pela Lei Federal nº 4591/64.
IV – Condomínio misto: é aquele em que são executadas edificações tanto na forma horizontal quanto na forma vertical em um mesmo terreno, ou também condomínio misto é entendido como aquele em que as unidades autônomas podem ter finalidades residenciais e não residenciais.
V – Condomínio vertical residencial: trata-se da modalidade de condomínio em que a construção das edificações uni familiares ocorre verticalmente, com áreas comuns e sobreposição em pisos.
VI – Empreendedor, executor ou proprietário: o proprietário do imóvel e responsável pela implantação de obra ou de empreendimento ou o compromissário comprador, cessionário ou promitente cessionário ou parceiro, desde que seu proprietário expresse no instrumento de alienação sua anuência em relação ao empreendimento e sub-rogue-se nas obrigações do compromissário comprador, cessionário ou promitente cessionário ou parceiro, em caso de extinção do contrato devidamente registrado.
VII – Conjuntos ou condomínios comerciais: unidades de uso comercial ou de prestação de serviços agrupadas ou isoladas horizontalmente, ou ainda sobrepostas em pavimentos, constituídas ou não sob a forma da Lei Federal nº 4591/64.
VIII – Gleba: é a área de terreno, que ainda não foi objeto de parcelamento do solo.
IX – Lote ou lote edificável: é a parcela de terreno contida em uma quadra, oriunda de parcelamento do solo, com acesso a logradouro público dotado de infraestrutura.
X – Unidade autônoma: a unidade imobiliária resultante de condomínio, destinada a edificação e ao uso privativo.
XI – Vistoria: diligência efetuada por profissionais habilitados da Prefeitura, tendo por fim verificar as condições de terrenos, obras ou empreendimentos.
Art. 3º- Os condomínios verticais poderão ser implantados em lotes edificáveis localizados em quaisquer zonas de uso das macrozonas urbana e de expansão urbana, observados os usos previstos para as zonas em que se situe.
§1º- Em áreas da macrozona de expansão urbana, o empreendedor deverá pleitear a fixação da zona de uso na forma prevista no art. 37 do Plano Diretor Municipal.
§2º- A implantação deverá atender igualmente ao disposto no art. 63 do Plano Diretor Municipal, no que se refere aos usos não residenciais nas unidades autônomas.
Art.4º - Não será permitida a implantação de condomínios verticais:
I- em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;
II- em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados;
III- em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes;
IV- em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;
V- em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.
Art. 5º- Os condomínios verticais poderão ser implantados em lotes edificáveis com área máxima de cinquenta mil (50.000,00) metros quadrados, ficando a aprovação de empreendimentos em áreas superiores a cinquenta mil (50.000,00) metros quadrados sujeita à condição expressa no parágrafo segundo abaixo.
§1º- As áreas de preservação permanente ou faixas “non aedificandi” previstas em legislação específica e eventualmente existentes na área onde se pretende implantar o condomínio, não serão computadas para o cálculo da área máxima prevista no caput deste artigo.
§2º- Em lotes edificáveis que excederem a área referida no “caput” deste artigo, a aprovação e implantação de condomínio verticais exigirá a transferência ao domínio municipal de área destinada a equipamentos urbanos e comunitários correspondente a cinco por cento (5%) da área total destinada ao empreendimento, que deverá localizar-se fora do perímetro do condomínio e possuir acesso por via existente.
Seção I
Dos procedimentos de aprovação e implantação
Art.6º - Os condomínios verticais atenderão às seguintes etapas de implantação:
I- Expedição de diretrizes, cuja obtenção é facultativa ao empreendedor, onde este deverá indicar os usos pretendidos para a área, e a Municipalidade informará em certidão com validade de dois (02) anos:
a) a macrozona e a zona de uso em que se situa a área e os usos e ocupações possíveis;
b) as alterações viárias em que implicará a implantação do empreendimento;
c) as diretrizes para escoamento de águas pluviais, e
d) a localização da área pública referida no parágrafo segundo do art. 5º.
II- Expedição de certidão de aprovação preliminar, com validade de dois (02) anos sob pena de caducidade, declarando que o projeto está de acordo com as normas e diretrizes municipais relatadas no inciso anterior, que há viabilidade de coleta regular de lixo com a frequência semanal e outras informações técnicas destinadas aos órgãos externos, para obtenção por parte do empreendedor da aprovação junto aos órgãos licenciadores externos de competência ambiental e urbanística, CETESB, concessionárias de abastecimento de água e afastamento de esgotos sanitários, de fornecimento de energia elétrica e junto ao Corpo de Bombeiros.
III- Expedição de certidão de aprovação definitiva, a ser emitida juntamente com o alvará para execução das obras, cujo início deve ocorrer em até dois (02) anos contados da data de expedição, sob pena de caducidade, após a apresentação por parte do empreendedor das aprovações dos órgãos externos referidos no inciso anterior.
IV- Expedição do habite-se/certidão de conclusão de obra, após finalizadas todas as obras de infraestrutura e de construção de todas as edificações nas áreas exclusivas e comuns previstas nos projetos apresentados pelo empreendedor e aprovadas pela Municipalidade, desde que o Poder Público constate em vistoria que foram executadas em sua totalidade de acordo com os projetos, mediante a exigência de qualquer teste de aceite complementar que julgar tecnicamente necessário, e também após a vistoria e aceite das obras por parte do Corpo de Bombeiros, CETESB e demais órgãos externos mencionados nos incisos II e III.
Art.7º - Constituem infraestrutura mínima dos condomínios verticais a ser implantada a expensas do empreendedor:
I- Locação topográfica das edificações de uso comum e exclusivo, passagens internas e demais benfeitorias;
II- Execução de todas as obras de terraplenagem no empreendimento, de forma a acomodar as áreas de uso exclusivo e comuns, de acordo com as normas técnicas;
III- Execução de sistema de drenagem de águas pluviais em todas as passagens internas e áreas comuns do empreendimento, segundo diretrizes da Municipalidade;
IV- Execução de obras de abertura de passagens internas para o tráfego de veículos e de pedestres e de pavimentação dos leitos trafegáveis das passagens internas e dos leitos das vias de pedestres com bloquetes intertravados ou pavimentação em CBUQ;
V- Execução das obras de abastecimento de água e de esgotamento sanitário com tratamento atendendo a todas as edificações de uso comum e exclusivo do condomínio até o passeio, devendo-se prever a medição individualizada do consumo de água para cada unidade autônoma de uso exclusivo;
VI- Execução de sistema de distribuição e fornecimento de energia elétrica para atendimento de todas as edificações de uso comum e exclusivo do condomínio, devendo-se prever a medição individualizada do consumo de energia elétrica para cada unidade autônoma de uso exclusivo;
VII- Execução de todas as obras externas ao condomínio, para atender as exigências impostas pelas concessionárias de abastecimento de água, afastamento e tratamento de esgotos sanitários e fornecimento de energia elétrica, pelo órgão de trânsito da Municipalidade e pelo Departamento Municipal de Obras e Urbanismo quanto às alterações no sistema viário de acesso ao empreendimento, e de todas obras e serviços que venham a ser impostos pela CETESB;
VIII- Execução de iluminação das passagens comuns de tráfego de veículos e de pedestres com lâmpadas de LED;
IX- Execução das obras de sinalização de trânsito nas passagens comuns de tráfego de veículos e de pedestres e nas áreas de estacionamento, nos termos dos art. 2º parágrafo único, art. 51 e art. 80 §3º do Código de Trânsito Brasileiro instituído pela Lei Federal nº 9.503, de 23 de setembro de 1997;
X- Execução das obras de acessibilidade às pessoas com deficiência nas passagens comuns de tráfego de veículos e pedestres, nas áreas de uso comum, nas áreas de estacionamento e nas unidades autônomas observado o percentual mínimo de unidades acessíveis e/ou adaptáveis, conforme disposições da Lei Federal nº 10.098, de 19 de dezembro de 2000, com alterações introduzidas pela Lei Federal nº 13.146, de 06 de julho de 2015;
XI- Construção de coletores de resíduos sólidos orgânicos e recicláveis, no recuo frontal ao condomínio e com acesso externo, dimensionados segundo a produção de lixo diária estimada para o empreendimento.
X – Execução das obras e instalação de equipamentos de combate a incêndio nas edificações integrantes do empreendimento.
Parágrafo único - Em nenhuma hipótese a Municipalidade executará a manutenção de quaisquer obras de infraestrutura no interior do empreendimento, visto serem todas as áreas de propriedade privada, cabendo aos condôminos na forma da convenção condominial a responsabilidade e o ônus pela limpeza, coleta interna de resíduos sólidos, manutenção e preservação de vias, espaços e áreas internas de uso do condomínio, equipamentos de abastecimento de água, afastamento de esgotos sanitários, fornecimento de energia elétrica, iluminação, sinalização, pavimento, drenagem, jardinagem e arborização, assim como as obras de infraestrutura básica previstas nesta Lei Complementar.
Art.8º - Os documentos mínimos para aprovação preliminar são:
I- Requerimento solicitando aprovação preliminar da Municipalidade e diretrizes para o sistema viário de acesso, ao lançamento de águas pluviais e ao uso e ocupação da área objetivada;
II- Documento expedido pelas concessionárias de abastecimento de água, afastamento e tratamento de esgotos sanitários e fornecimento de energia elétrica atestando a viabilidade de interligação do empreendimento às redes públicas existentes;
III- Matrícula atualizada do imóvel representando a titularidade do requerente;
IV- Levantamento planialtimétrico cadastral do imóvel contendo curvas de nível de metro em metro;
V- Projeto urbanístico do empreendimento, contendo a implantação das edificações de uso exclusivo com sua identificação, as áreas comuns, as passagens internas de tráfego de veículos e de pedestres, as edificações existentes, a serem construídas, reformadas, ampliadas ou demolidas, inclusive guaritas e coletores de resíduos sólidos, com as devidas dimensões lineares, angulares e quadro de áreas indicando as quantidades e identificação das áreas de uso exclusivas, áreas comuns e passagens internas de veículos e de pedestres;
VI- Projetos arquitetônico das edificações existentes, a serem construídas, reformadas, ampliadas ou demolidas, com planta baixa, cortes esquemáticos e implantação no terreno do empreendimento, suas dimensões em planta e cortes, dimensões de locação no empreendimento e quadro de áreas contendo estas informações, sendo permitida a utilização de sequências idênticas como casa tipo, unidade tipo, pavimento tipo e similares;
Art.9º - Para aprovação definitiva deverão ser apresentados no mínimo os seguintes documentos:
I- Requerimento solicitando aprovação definitiva da Municipalidade, acompanhado dos documentos relacionados nos incisos III a VI do artigo anterior com as aprovações externas cabíveis;
II- Certidão de diretrizes e projetos aprovados pelas concessionárias de abastecimento de água, afastamento e tratamento de esgotos sanitários e fornecimento de energia elétrica e, aos projetos em que seja aplicável, a Licença Prévia e de Instalação expedidas pela CETESB;
III- Projetos de drenagem de águas pluviais e de terraplenagem do empreendimento, na mesma escala do projeto urbanístico, contendo curvas de nível de metro em metro, elaborado em consonância com as diretrizes municipais;
IV- Projetos do sistema de vias internas de tráfego de pedestres e de veículos, contendo as dimensões lineares e angulares do projeto com raios, cordas, arcos, pontos de tangência, ângulos centrais e perfis, projeto da pavimentação dos leitos trafegáveis das passagens internas e dos leitos das vias de pedestres, bem como os projetos de obras viárias externas ao empreendimento impostas pela Municipalidade;
V- Projetos dos sistemas de abastecimento de água e de afastamento e tratamento de esgotos sanitários inclusive das obras externas ao empreendimento que se fizerem necessárias por exigência da concessionária, sendo possível a execução de sistemas individuais isolados desde que não haja viabilidade de interligação ao sistema operado pela concessionária, mediante certificação desta e desde que obrigatoriamente a operação e manutenção seja atribuída ao condomínio, conforme consignação no instrumento de convenção condominial;
VI- Projeto do sistema de distribuição de energia elétrica para atendimento de cada unidade autônoma de uso exclusivo e das áreas construídas de uso comum inclusive das obras externas ao empreendimento que se fizerem necessárias por exigência da concessionária, e do sistema de iluminação das passagens comuns de tráfego de veículos e de pedestres com lâmpadas de LED;
VII- Projeto de sinalização de trânsito nas passagens comuns de tráfego de veículos e de pedestres e nas áreas de estacionamento, nos termos dos art. 2º parágrafo único, art. 51 e art. 80 §3º do Código de Trânsito Brasileiro instituído pela Lei Federal nº 9.503, de 23 de setembro de 1997, contemplando as obras de acessibilidade às pessoas com deficiência nas passagens comuns de tráfego de veículos e pedestres, nas áreas de uso comum, nas áreas de estacionamento e nas unidades autônomas observado o percentual mínimo de unidades acessíveis e/ou adaptáveis, conforme disposições da Lei Federal nº 10.098, de 19 de dezembro de 2000, com alterações introduzidas pela Lei Federal nº 13.146, de 06 de julho de 2015.
VIII- Se o empreendimento estiver classificado como polo atrativo de trânsito na forma da lei específica, apresentar termo de anuência expedido pelo órgão de trânsito da Municipalidade;
IX – Projeto de combate a incêndio contemplando todas as edificações integrantes do condomínio devidamente aprovado pelo Corpo de Bombeiros;
X- Minuta da convenção condominial;
XI- Declaração firmada pelo empreendedor de que a implantação da infraestrutura do condomínio vertical prevista nesta Lei Complementar é de sua inteira responsabilidade e correrá às suas expensas, e de que tem conhecimento de todas as disposições contidas nesta Lei Complementar.
§1º - O levantamento e todos os projetos devem ser firmados pelo empreendedor e pelos responsáveis técnicos, e serem acompanhados de memoriais descritivos e ART/RRT de responsabilidade técnica dos serviços de elaboração de projeto e de execução.
§2º - Em caso de edificações verticais únicas em um terreno, os projetos referidos nos incisos III, IV, V, VI e VII do “caput” podem ser simplificados na forma aceita pelo Departamento de Obras e Urbanismo do Poder Executivo, desde que contenham as prescrições contidas nesta lei e demonstrem que o condomínio será atendido pela infraestrutura exigida no art. 7º.
Seção II
Das disposições gerais
Art.10 - A área de terreno que constituir o condomínio vertical poderá ser fechada externamente, com cercas, alambrados ou com muros de alvenaria, com portão de acesso principal.
Art.11 - Os condomínios verticais respeitarão as mesmas faixas não edificantes e áreas de preservação permanente previstas para os parcelamentos de solo urbano.
Parágrafo único - Os condomínios não poderão sob qualquer pretexto, prejudicar o acesso de órgãos públicos da administração direta ou indireta, concessionárias ou outras entidades às faixas não edificantes para atividades de manutenção ou quaisquer outras que se fizerem necessárias ao interesse público.
Art. 12 - Os condomínios verticais somente serão autorizados em lotes com no mínimo quinhentos metros quadrados (500,00m²), consoante art. 47 do Plano Diretor Municipal, consistindo em recuos mínimos:
I - Os preconizados no art. 48 do Plano Diretor Municipal para as edificações condominiais verticais isoladas em um mesmo terreno, com fins residenciais, comerciais, de serviços ou mistas, ou
II - No caso de conjuntos de edificações verticais condominiais no mesmo empreendimento, adotar-se-ão recuos mínimos com relação às divisas do terreno com vizinhos e com as vias públicas igual a cinco metros (5,00m) ou um sexto da altura da edificação, o que for maior, aplicando-se o mesmo critério para a distância entre as edificações verticais.
§1º – As edificações verticais integrantes do empreendimento deverão respeitar os coeficientes de aproveitamento e ocupação máximos e a altura máxima em número de pavimentos previstos para a zona onde se localize o imóvel.
§2º - Demais edificações que integram o condomínio destinadas a vestiários e refeitórios para colaboradores do condomínio, salas de administração, guaritas, lazer e outros prédios com fins semelhantes de apoio ao empreendimento condominial, deverão observar recuos lateral e de fundos de acordo com o previsto para edificações não residenciais isoladas para a zona em que se situe e estabelecidos no Anexo VIII do Plano Diretor Municipal, o ainda as prescrições urbanísticas previstas nos arts. 51, 54 e 55 do Plano Diretor Municipal, conforme o caso.
§3º - As disposições deste artigo objetivam manter os padrões urbanísticos da região que abrange o imóvel empreendido.
Art. 13 - O número máximo de unidades autônomas residenciais que será permitido no empreendimento será obtido pela divisão entre a área de terreno a ser empreendida pela área de lote mínima fixada para a zona em que se encontra o imóvel, multiplicando-se o resultado pelo número de pavimentos permitido para a zona em que se encontra o empreendimento.
Parágrafo único - A razão estabelecida no “caput” objetiva manter o empreendimento nos padrões de densidade fixado para a zona em que se localiza o imóvel.
Art. 14 – O empreendedor deverá prover cada unidade autônoma com no mínimo uma vaga de estacionamento locada no interior da área de terreno do empreendimento, com dimensões mínimas de dois metros e vinte centímetros (2,20m) por quatro metros e setenta centímetros (4,70m), devendo ser atendidos requisitos específicos para vagas de estacionamento para unidades não residenciais previstas em lei específica.
Art. 15 - Será permitido o uso misto não residencial e residencial em condomínio verticais, desde que seja respeitado o acesso separado e exclusivo para as unidades residenciais e a separação de finalidades por pavimento.
§1º – Neste caso, as atividades comerciais e de prestação de serviços permitidas para as unidades não residenciais serão aquelas estabelecidas para a zona em que se localize o empreendimento segundo rol estabelecido no Plano Diretor Municipal, ficando expressamente vedado o uso industrial em condomínios mistos verticais com residências.
§2º - O uso não residencial das unidades referidas poderá ser mais restritivo que a legislação municipal, desde que consignado no instrumento de constituição do condomínio.
Seção III
Das passagens comuns destinadas ao tráfego
Art.16 - As passagens comuns destinadas ao tráfego de veículos deverão possuir:
I – Declividade longitudinal não superior a 20% (vinte por cento) e declividade transversal cotada no eixo do leito carroçável até o meio fio, entre 0,3% (zero vírgula três por cento) e 0,5% (zero vírgula cinco por cento);
II – Para cada sentido de tráfego, leito carroçável com no mínimo três metros (3,00m) de largura e passeio para pedestres com dois (2,00) metros de largura no mínimo.
Parágrafo único - Aplica-se o previsto no “caput” aos bolsões de estacionamento ou garagens coletivas, que deverão permitir o acesso seguro dos pedestres a todas as vagas disponíveis através de passeios ou faixas exclusivas com largura mínima de dois metros (2,00m) e tráfego de veículos em leito carroçável com três metros (3,00m) no mínimo para cada sentido de tráfego.
Art.17 - As passagens comuns destinadas ao tráfego exclusivo de pedestres terão largura não inferior a dois metros (2,00m) e declividade máxima de quinze por cento (15%), observadas as normas pertinentes de acessibilidade.
Art.18 - É facultativo ao empreendedor elaborar projeto das passagens comuns destinadas ao tráfego de veículos com previsão de ciclovia ou de pistas distintas separadas por canteiros, mediante aceite do setor técnico do Poder Executivo e desde que as dimensões mínimas previstas nesta Lei Complementar sejam atendidas.
Seção IV
Das disposições finais
Art.19 - Não é permitida a expedição de habite-se/certidão de conclusão de obras parcial, nem ocupação parcial do empreendimento; o documento será emitido e a ocupação das edificações será autorizada tão somente após a conclusão de todas as obras previstas, conforme relatado no inciso IV do art. 6º desta lei.
Art.20 - Não serão autorizados condomínios mistos constituídos de parte em lotes e parte edilício.
Art. 21 - Os condomínios verticais obedecerão às disposições contidas nas Leis Federais nºs 4591, de 16 de dezembro de 1964, e 6015, de 31 de dezembro de 1973, quanto ao registro junto à Serventia Imobiliária local, e às disposições construtivas previstas no Código Sanitário do Estado de São Paulo.
Art. 22 - Os prazos a serem observados pelo Poder Executivo quanto à implantação dos condomínios verticais são:
I – para expedição de diretrizes e aprovação preliminar, sessenta (60) dias contados do protocolo junto à Municipalidade para expedição da certidão ou para solicitação de alterações de projetos, documentos ou memoriais por parte do interessado.
II – para aprovação definitiva, 90 (noventa) dias contados do protocolo para expedição da certidão ou para solicitação de alterações de projetos, documentos ou memoriais por parte do interessado.
§1º – o interessado terá 30 (trinta) dias contados da notificação de solicitação de alterações para apresentar os projetos, documentos ou memoriais corrigidos, sob pena de arquivamento dos autos.
§2º – por sua vez, o atraso na análise e emissão dos documentos nos prazos mencionados nos incisos I e II deste artigo implicarão em penalização do agente público que der causa, na forma da legislação pertinente.
Art.23 - Aos interessados que infringirem qualquer disposição da presente Lei Complementar, serão aplicadas as penalidades previstas em Lei específica.
Art.24 – As seguintes tipologias construtivas descritas no glossário Anexo III do Plano Diretor Municipal ficam dispensadas da apresentação dos projetos e documentos estabelecidos nos incisos IV e V do art. 8º e nos incisos III, IV, V, VI, X e XI do art. 9º da presente lei:
I – As edificações mistas compostas de até duas unidades residenciais e duas unidades não residenciais;
II – Os conjuntos ou condomínios comerciais compostos de até dez (10) unidades ou com área total construída de até trezentos metros quadrados (300m²).
Art.25 - Esta Lei Complementar entrará em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições em contrário, em especial os arts. 63 a 72, da Lei Municipal nº 1.081, de 03 de setembro de 2004.
Morungaba, 25 de junho de 2024.
PROF. MARCO ANTONIO DE OLIVEIRA
Prefeito Municipal
Publicada e afixada pela Secretaria da Prefeitura Municipal da Estância Climática de Morungaba, em 25 de junho de 2024.
MARILIA LEITE RODRIGUES FREDERICO
Secretária Chefe
Este conteúdo não substitui o publicado na versão certificada.
