IMPRENSA OFICIAL - BORBOREMA
Publicado em 20 de junho de 2024 | Edição nº 1893 | Ano IX
Entidade: Poder Executivo | Seção: Atos Oficiais | Subseção: Leis
LEI COMPLEMENTAR Nº 200/2024 DE 19 DE JUNHO DE 2024.
Dispõe sobre o Parcelamento, uso e ocupação do Solo para implantação de empreendimentos imobiliários nas modalidades de Loteamento de Acesso Controlado e Condomínio de Lotes no Município de Borborema/SP e dá outras providências.
VLADIMIR ANTONIO ADABO, Prefeito Municipal de Borborema, Estado de São Paulo, usando das atribuições que lhe são conferidas por lei e em especial a Lei Orgânica Municipal, FAZ SABER que a CÂMARA MUNICIPAL DE BORBOREMA APROVA em seção realizada em 29/05/2024 e Ele SANCIONA e PROMULGA a seguinte Lei Complementar:
Capítulo I
Parcelamento do solo por loteamento de acesso controlado e condomínio de lotes
Seção I
Disposições preliminares
Art. 1º Esta Lei fixa os requisitos urbanísticos e estabelece normas complementares para a implantação de empreendimentos urbanísticos imobiliários na modalidade de loteamento de acesso controlado e condomínio de lotes no Município de Borborema, nos termos da Lei Federal nº 13.465, de 11 de julho de 2017, da Lei Federal nº 6.766, de 19 de dezembro de 1.979, da Lei Estadual nº 16.879, de 20 de dezembro de 2.018, da Lei Federal nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 combinada com a Lei Federal nº 4.591, de 16 de dezembro de 1.964.
Parágrafo único. Aplicar-se-á, também, à aprovação de loteamentos de acesso controlado e aos condomínios de lotes, as regras estampadas para parcelamento de solo definidas no Plano Diretor Municipal e na Lei Municipal de Parcelamento do Solo e Uso e Ocupação do Solo e suas alterações posteriores, desde que não sejam incompatíveis ou não contrariarem o estabelecido nesta Lei ou outra lei especial.
Art. 2º O loteamento de acesso controlado e o condomínio de lotes poderão ser implantados nas zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica do Município de Borborema, definidas em lei municipal, e mediante a prévia aprovação dos projetos pelos órgãos públicos competentes, nos termos desta Lei e da legislação vigente.
§ 1º Não será permitido parcelamento ou urbanização para fins de implantação de loteamento de acesso controlado ou condomínio de lotes:
I - em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;
II - em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados;
III - em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes;
IV - em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;
V - em áreas de preservação ecológica, salvo se autorizado mediante licenciamento ambiental, ou naquelas áreas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.
§ 2º Nas áreas onde se fizer necessária a promoção de medidas corretivas a fim de adequá-las à ocupação urbana, o empreendedor providenciará a correção das condições adversas da área ou gleba e apresentará os instrumentos comprobatórios das medidas adotadas, tais como laudos técnicos e pareceres, atestando que as medidas corretivas adotadas oferecem plenas condições sanitárias, ambientais e de segurança para a ocupação antrópica.
Art. 3º A Prefeitura Municipal de Borborema, por meio de seus departamentos técnicos, a pedido do interessado, expedirá diretrizes de uso e ocupação do solo informando a viabilidade para implantação de loteamento de acesso controlado ou condomínio de lotes na área proposta, bem como as condicionantes urbanísticas, contrapartidas e obras de infraestrutura obrigatórias para atender ao empreendimento, a partir do disposto nesta Lei, na Lei de Parcelamento do solo do Município e nas demais legislações urbanísticas, edilícias e ambientais vigentes.
Seção II
Das definições
Art. 4º Para efeito de aplicação desta Lei, são adotados os seguintes conceitos e definições:
I - urbanização mediante loteamento de acesso controlado: a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados , nos termos do §8º do art. 2º da Lei Federal nº 6.766, de 19 de dezembro de 1.979;
II - condomínio de lotes: o empreendimento urbanístico cujas unidades imobiliárias se configuram como lotes, nos termos do § 7º do artigo 2º da Lei Federal nº 6.766, de 19 de dezembro de 1.979, compostas por partes que são propriedade exclusiva ou lotes condominiais, e partes que são propriedade comum dos condôminos, conforme artigo 1358-A da Lei Federal nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, instituído pela Lei Federal nº 13.465, de 11 de julho de 2017;
III - lote: o terreno servido de infraestrutura básica, cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos por esta Lei e pela Lei de Parcelamento do Solo do Município de Borborema, e poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes, nos termos do §7º do art. 2º da Lei Federal nº 6.766, de 19 de dezembro de 1.979;
IV - infraestrutura básica para parcelamento de solo: os equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, sistema de esgotamento sanitário, sistema de abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar, arborização urbana, além das vias de circulação pavimentadas, seja por asfalto CBUQ ou outras soluções alternativas de pavimentação e sinalização viária;
V - edificação para fins de registro imobiliário da incorporação e instituição do condomínio de lotes, por força desta Lei e do contido no parágrafo 3º, do artigo 1358ª, da Lei Federal nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002: as obras de infraestrutura do empreendimento, tais como, as vias internas de circulação, galerias de água pluvial, redes de água potável, redes de esgoto, rede elétrica, equipamentos de comunicação, os muros, gradis, guaritas, portarias, construções comuns, tais como, convívios, prédios de administração, áreas verdes e equipamentos de uso comunitários dos condôminos, ou seja, todas as edificações e demais obras que por sua natureza destinem-se ao uso comum de todos os condôminos do empreendimento;
VI – equipamentos comunitários: os equipamentos públicos de educação, segurança, cultura, saúde, lazer e similares;
VII – equipamentos urbanos: os equipamentos públicos de abastecimento de água, serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, entre outros;
VIII - sistema viário: o espaço público composto pelos logradouros e as vias de circulação destinados a circulação de veículos e pessoas;
IX - vias privativas de acesso: o espaço privado destinado à circulação de veículos e pessoas em geral, internos aos lotes ou aos Condomínios de Lotes;
X - lote, para fins de parcelamento: uso e ocupação do solo urbano, o imóvel resultante de regular parcelamento de solo urbano;
XI - Estudo de Impacto de Vizinhança – EIV e Relatório de Impacto de Vizinhança – RIV: documentos destinados a amparar e embasar as decisões administrativas para aprovação de empreendimentos de acesso controlado ou condomínio de lotes.
Capítulo II
Do loteamento especial de acesso controlado
Seção I
Das disposições gerais
Art. 5º Constitui loteamento de acesso controlado a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes, cujo controle de acesso é regulamentado nos termos desta Lei, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados nos termos do §8º do art. 2º da Lei Federal nº 6.766, de 19 de dezembro de 1.979.
§ 1º Aplicam-se, no que couber, ao processo de aprovação de loteamento de acesso controlado, além das regras previstas neste capítulo, todas as previsões legais para parcelamento do solo tratadas no Plano Diretor e na Lei Municipal de Parcelamento do Solo e Uso e Ocupação do Solo, desde que não sejam incompatíveis ou não contrariarem o estabelecido nesta Lei ou outra lei especial, tais como:
I - destinação de áreas públicas nos percentuais estabelecidos nesta Lei, Capítulo II, Seção II;
II - execução de infraestrutura básica nos termos da Lei de Parcelamento de Solo Municipal;
III - limites e dimensões dos lotes, das quadras e do sistema viário;
IV - implantação de equipamentos públicos obrigatórios;
V - índices urbanísticos obrigatórios;
VI - apresentação de estudo de impacto de vizinhança que deverá observar e medir os efeitos do empreendimento sobre a região;
VII - para ocupação das margens de Estrada de Rodagem Estadual ou Federal é obrigatória a reserva de faixas não edificáveis com largura de 15,00 (quinze) metros, destinada à implantação de via marginal permitindo o acesso às áreas lindeiras com segurança.
VIII - demais elementos de observância obrigatória.
§ 2º As áreas de preservação permanente – APP ou de preservação ambiental poderão ser computadas como área verde pública, exceto para compor o sistema de lazer e área institucional.
Seção II
Das áreas públicas para implantação de loteamento de acesso controlado
Art. 6º Para a implantação de loteamento de acesso controlado o município exigirá reserva de áreas públicas calculadas sobre a área da gleba a lotear, nas seguintes porcentagens e condições:
I - mínimo de 5% (cinco por cento) para área pública de uso institucional, destinada a implantação de equipamentos públicos urbanos e comunitários, sendo que em empreendimentos em área de interesse turístico o percentual será de, no mínimo, 3% (três por cento) da área total da gleba;
I - mínimo de 3% (três por cento) para Área Pública de Uso Institucional, destinada a implantação de equipamentos públicos comunitários e urbanos.
II - mínimo de 20% (vinte por cento) para compor a área verde e o sistema de lazer públicos que poderão estar localizados total ou parcialmente dentro da área fechada do empreendimento.
§ 1º A parte da área institucional destinada a abrigar os equipamentos públicos comunitários deverá ter acesso por via pública e estar localizada fora da área fechada do empreendimento.
§ 2º As áreas destinadas a abrigar os equipamentos públicos urbanos deverão ter acesso por via pública e poderão estar localizadas interna ou externamente ao empreendimento, conforme necessidade da proposta urbanística, e não serão contabilizadas no percentual mínimo exigido como área pública de uso institucional.
§ 3º Para empreendimentos com área até ou igual a 25.000 (vinte e cinco mil) metros quadrados, não será exigido doação de área institucional, devendo o empreendimento reservar internamente, no mínimo, 10% para as áreas verdes e sistema de lazer, sendo 7% (sete por cento) para área verde e 3% (três por cento) para sistema de lazer.
§ 4º A prefeitura poderá, demonstrado o interesse público e a análise de viabilidade feita por uma comissão mista nomeada pela administração, permutar a doação da área institucional por meio de implantação de obras ou equipamentos públicos em áreas públicas do município destinados ao esporte, cultura, lazer ou convivência comunitária ou outras finalidades institucionais de interesse do Município ou, ainda, compensar mediante a doação de outra área de interesse do Município, em local diverso que apresente déficits de equipamentos ou áreas públicas.
§ 5º A análise de viabilidade deverá ser acompanhada de laudo técnico justificativo do interesse público pela compensação, elaborado também, pela comissão mista nomeada pela Administração e deverá respeitar a equivalência de valores.
§ 6º A comissão mista, poderá solicitar parecer, avaliação ou perícia de profissionais inscritos no CRECI ou CREA/CAU, para embasar a decisão e estabelecer a correta equivalência de valores da permuta.
Seção III
Das diretrizes para loteamento de acesso controlado
Art. 7º Os loteamentos na modalidade de acesso controlado deverão possuir caráter associativo e seguir o processo regular de parcelamento do solo, observadas as seguintes características:
I - expedição de diretrizes e licença municipal específica para implantação desse tipo de empreendimento;
II - uso exclusivo para fins residenciais unifamiliar na parte em que incidirá o controle de acesso ou indicação expressa dos usos admitidos para os lotes localizados na parte interna do empreendimento, podendo ser admitido o uso comercial, desde que aprovado pela associação de moradores responsável pela administração do loteamento, respeitando-se eventuais restrições de zoneamento, bem como todas as legislações municipais para seu funcionamento;
III - autorização municipal para fechamento de determinado perímetro e implantação de controle de acesso de pedestres, ciclistas, condutores de veículos e outros;
IV - vias de circulação e áreas públicas internas a área de acesso controlado gravadas com concessão de direito real de uso ou permissão de uso em prol de figura jurídica constituída por associação, sem fins lucrativos, na forma da lei;
V - adoção de acessórios privativos como muros, cancelas, guaritas, portarias, sistemas de segurança e outros com finalidade de controlar o acesso ao empreendimento;
VI - obrigatoriedade dos proprietários, moradores ou associação de moradores de arcar, na área interna sobre a qual incide o controle de acesso, com as despesas de:
a) manutenção e conservação de todas as obras de infraestrutura e equipamentos urbanos mínimos exigidos para o loteamento;
b) pagamento mensal de consumo de energia elétrica e iluminação pública, bem como distribuição de água e distribuição de esgoto;
c) manutenção do sistema de drenagem e galerias de águas pluviais;
d) manutenção e conservação do sistema de distribuição e abastecimento de água potável e do sistema de coleta e afastamento dos esgotos sanitários;
e) manutenção e conservação da pavimentação das ruas, das guias, das sarjetas, inclusive, sinalização viária, limpeza e varrição;
f) manutenção e conservação das áreas públicas internas, inclusive, limpeza e poda de árvores.
VII - o fechamento a ser implantado na parte frontal do loteamento deverá possuir, no mínimo, 30% (trinta por cento) de permeabilidade visual, seja por grade ou muro gradil, observados, naquilo que possível, as regras de fachada ativa;
VIII - instalação de ponto de ônibus ou parada coletiva, com cobertura, no próprio imóvel ou em local próximo indicado pelo município.
IX - toda a infraestrutura a ser implantada nas áreas comuns ou nas áreas públicas externas aos condomínios deve atender aos padrões e requisitos de mobilidade urbana, em especial, a acessibilidade para pessoas com deficiência e restrição de mobilidade, tais como, implantação de rotas acessíveis, calçadas e estacionamentos sem obstáculos e sinalizados, etc.
§ 1º Na solicitação das diretrizes o empreendedor deve especificar à administração municipal o interesse em implantar parcelamento de solo na modalidade de “Loteamento de Acesso Controlado”.
§ 2º Edificações ou equipamentos de uso exclusivo dos moradores, incluindo convívio ou administração, não poderão ser executados sobre áreas públicas, devendo ser construídos sobre lotes particulares destinados a abrigar estas edificações.
§ 3º Será, excepcionalmente, admitido que a portaria, pórtico ou guarita, desde que seja em estrutura de fácil desmonte, se estende sobre a via de acesso à área fechada.
§ 4º Sobre as áreas destinadas à sistema de lazer público localizadas internamente poderão ser implantadas benfeitorias, tais como, arborização, paisagismo, pistas de caminhada, campos de futebol, quadras de areia ou poliesportivas, playground, academias ao ar livre, áreas de convivência, vestiários, banheiros, quiosques, lixeiras, dentre outros.
§ 5º Todas as despesas com o fechamento do empreendimento, bem como, implantação de sistema de sinalização ou segurança necessários, serão de inteira responsabilidade do loteador na implantação ou da associação de moradores quando decorrente de pedido de alteração posterior à implantação.
§ 6º A coleta de lixo domiciliar será de responsabilidade da municipalidade, inclusive internamente, com pagamento de eventual taxa, se houver.
Art. 8º As diretrizes municipais indicarão as condições, contrapartidas e as obras de infraestrutura obrigatórias para a implantação de loteamento de acesso controlado e deverão dar especial atenção aos aspectos de mobilidade urbana, continuidade e conectividade da malha viária urbana, observados ainda, os seguintes elementos ou sistemas de sustentabilidade:
I - área permeável conforme estabelecido em Lei de Uso e Ocupação ou Lei de Parcelamento do Solo;
II - outros elementos ou sistemas de sustentabilidade a critério do projetista ou interessado.
Seção IV
Da concessão de direito real ou permissão de uso dos bens públicos
Art. 9º A concessão de direito real de uso ou permissão de uso será outorgada de forma onerosa e recairá sobre as áreas e equipamentos públicos internos ao perímetro de acesso controlado do loteamento, concedida por meio de contrato por prazo indeterminado, dispensada a exigência de licitação e, conterá, no mínimo, os seguintes tópicos:
I - a descrição ou identificação dos bens públicos objeto da concessão ou permissão de uso, bem como, a forma de extinção, penalidades, notificações, usos permitidos, condições para devolução ou remoção de benfeitorias e demais itens gerais;
II - Os encargos a serem assumidos pela associação legalmente constituída pelos proprietários, titulares de direitos sobre os lotes ou pelo empreendedor até a constituição da associação, quais sejam:
a) obrigação de executar, de forma suplementar, as atividades do Poder Público e de seus concessionários relativas à manutenção e conservação dos bens públicos objeto da concessão de direito real ou permissão de uso.
b) arcar com as despesas de administração, manutenção e conservação de todas as áreas e equipamentos públicos internos à área fechada com controle de acesso ao loteamento;
c) arcar com as despesas e obrigações legais relativas ao fechamento do loteamento, bem como, com o controle de acesso às áreas fechadas, a execução de portaria, vigilância e comunicação externa, entre outros;
d) outras obrigações ou contraprestação estabelecidas pelo Poder Público, desde que necessárias à mitigação dos impactos urbanísticos negativos da implantação de loteamento com controle de acesso.
III - os direitos gerados pela concessão de direito real ou permissão de uso de bens públicos em favor da associação ou do empreendedor, em especial, a autorização de controlar o acesso ao loteamento, mediante qualquer meio de identificação;
IV - os direitos e obrigações do Município diante da concessão de direito real ou permissão de uso de bens públicos.
§ 1º Constitui-se ônus da concessão ou da permissão de uso as obrigações relativas à conservação e manutenção do empreendimento, a serem executadas pelos proprietários, moradores ou associação de moradores, estabelecidas no inciso VI do artigo 7º desta Lei ou, ainda, outras obrigações estabelecidas pelo Poder Público necessárias à mitigação dos impactos urbanísticos negativos da implantação de loteamento com controle de acesso.
§ 2º A assunção de responsabilidade pela conservação e manutenção do empreendimento, não isenta os proprietários de lotes ao pagamento dos tributos incidentes sobre os respectivos imóveis.
Art. 10. No ato da aprovação definitiva do loteamento de acesso controlado pela administração municipal, deverá ser firmado contrato de concessão de direito real de uso ou termo de permissão de uso sobre as vias de circulação e áreas públicas internas a área de acesso controlado, bem como, expedição da autorização municipal para fechamento do loteamento e implantação de controle de acesso.
§ 1º A concessão de direito real de uso ou permissão de uso e a autorização municipal para controle de acesso serão outorgadas por meio de decreto municipal à associação de moradores ou ao empreendedor que será o responsável pela conservação e manutenção do empreendimento até a constituição legal da associação de moradores, quando esta, automaticamente, se sub-rogará em todos os seus direitos e obrigações.
§ 2º O empreendedor terá prazo de até 24 (vinte e quatro) meses, contados da aprovação final do empreendimento para constituir a pessoa jurídica da Associação de moradores responsável pela administração e controle de acesso ao empreendimento e providenciar a comunicação ao Poder Executivo para regularização da outorga de direito real de uso ou permissão de uso, prorrogável se necessário.
§ 3º A concessão de direito real de uso deverá ser registrada no Serviço de Registro de Imóveis e a permissão de uso, no Serviço de Registro de Títulos e Documentos.
§ 4º Após a publicação do decreto de outorga da concessão de direito real de uso ou da permissão de uso das áreas públicas, respeitados os dispositivos legais, o outorgado empreendedor ou associação de moradores poderá regulamentar o uso por meio de seu estatuto, respeitada a utilização dos bens públicos por qualquer munícipe.
§ 5º A omissão da associação dos proprietários na prestação adequada dos serviços de administração, manutenção e conservação dos bens públicos, bem como, a utilização inadequada das áreas públicas objetos da concessão de direito real ou permissão de uso, será caracterizada como quebra de contrato por desvirtuamento de função da concessão ou permissão e acarretará, também, na perda do caráter de loteamento com acesso controlado.
§ 6º É vedada a cessão a terceiros, a qualquer título, dos espaços públicos objeto de permissão de uso, nos termos da legislação vigente.
Art. 11. Deverá ser afixado em lugar visível na entrada do loteamento, placa com os seguintes dizeres:
I - denominação do loteamento;
II - concessão de direito real ou permissão de uso regulamentada pelo Decreto nº/ano, nos termos da Lei Municipal nº/ano, outorgada à (razão social da Associação ou do Loteador, nº do CNPJ);
III - loteamento de acesso controlado:
“ACESSO PERMITIDO MEDIANTE IDENTIFICAÇÃO E/OU CADASTRO”
Art. 12. Na elaboração dos projetos das construções de uso comum dos moradores, bem como, dos projetos das construções sobre os lotes privativos, deverão ser respeitados os coeficientes urbanísticos estabelecidos na Lei do Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo ou na Lei de Parcelamento do Município ou ainda, no Código Sanitário do Estado e nas demais legislações urbanísticas, edilícias e ambientais vigentes.
Capítulo Iii
Dos empreendimentos em sistema de condomínio de lotes
Seção I
Do Condomínio de lotes em geral
Art. 13. O condomínio de lotes, para fins de uso residencial, poderá ser implantado na zona urbana, na zona de expansão urbana ou em zona de urbanização específica criada por lei específica, mediante a prévia aprovação dos projetos pelos órgãos públicos competentes, nos termos desta Lei e da legislação vigente.
§ 1º Na implantação de condomínio de lotes sobre gleba ainda não parcelada, observar-se-á, no que couber, as condições gerais para parcelamento de solo, em especial, doação de área pública de uso institucional e às restrições quanto à ocupação de áreas impróprias para parcelamento.
§ 2º Para empreendimentos com área até ou igual a 25.000 (vinte e cinco mil) metros quadrados, não será exigido doação de área institucional, devendo o empreendimento reservar internamente, no mínimo, 10% para as áreas verdes e sistema de lazer, sendo 7 % (sete por cento) para área verde e 3 % (três por cento) para sistema de lazer.
§ 3º Na expedição de diretrizes para condomínio de lotes a Prefeitura observará as condicionantes urbanísticas, contrapartidas e obras de infraestrutura obrigatórias para atender ao empreendimento, em especial, melhorias no sistema viário do entorno visando o pleno atendimento do empreendimento a ser licenciado.
Art. 14. Os empreendimentos imobiliários a serem construídos sob a forma de unidades imobiliárias isoladas entre si constituem empreendimento imobiliário condominial na modalidade de condomínio de lotes.
§ 1º Condomínio de lotes é o empreendimento imobiliário urbanístico constituído sob a forma de unidades imobiliárias isoladas entre si, nos termos da do artigo 1358-A da Lei Federal nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002.
§ 2º A unidade imobiliária é constituída pela junção da parte de propriedade exclusiva com a parte de propriedade comum, constituindo a fração ideal do todo.
§ 3º O lote do condomínio de lotes é a unidade autônoma ou a propriedade de utilização exclusiva do condômino proprietário, destinada à futura implantação da edificação privada.
§ 4º Propriedade comum compreende os espaços de uso geral dos condôminos, tais como, a área de circulação interna ou vias privativas, edificações de uso comum, áreas verdes ou de lazer e demais áreas de utilização e uso comum de todos os condôminos.
§ 5º Toda unidade autônoma deverá ter saída para a via de circulação particular ou para via pública, diretamente ou por processo de passagem comum.
§ 6º Toda unidade autônoma deverá ser provida de medidores independentes para os consumos de água, energia elétrica e de gás, se existente, com acesso livre para os fornecedores de serviços ou concessionárias, para fins de medição e fiscalização.
§ 7º Para efeitos tributários, cada unidade imobiliária será tratada como um prédio isolado.
§ 8º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes, o disposto sobre condomínio edilício, respeitada a legislação urbanística.
Seção II
Das diretrizes para condomínios de lotes
Art. 15. A implantação e construção de condomínios de lotes obedecerá aos limites e parâmetros urbanísticos dispostos na Lei Municipal de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo, nas diretrizes e no Código Sanitário do Estado, observadas, ainda, as demais leis que regulam a matéria, e os seguintes requisitos:
I - a gleba ou lote onde será implantado o condomínio de lotes deverá ter frente para via oficial de circulação de veículos, pavimentada ou não, e ser servido de infraestrutura básica com capacidade para atender a totalidade do empreendimento;
a) caso a gleba não seja servida de infraestrutura básica total ou parcial, com capacidade para atender a totalidade do empreendimento, o empreendedor deverá apresentar os projetos complementares, bem como, firmar compromisso de execução como requisito para expedição da aprovação municipal;
b) além do compromisso de execução, o empreendedor deverá realizar os respectivos licenciamentos, incluindo o licenciamento ambiental, bem como, por se tratar de obras públicas, oferecer garantia sob a forma caução em favor da Prefeitura Municipal.
II - o empreendimento não poderá obstaculizar a continuidade dos corredores estruturais, vias arteriais ou vias principais, existentes ou projetadas;
III - deverá ser reservada, também, nas áreas internas de uso comum, independentemente da zona, no mínimo, 10% (dez por cento) da área total da gleba ou lote como área verde destinada a ajardinamento e arborização, a qual poderá ser computada como área permeável do empreendimento, sendo 7 % (sete por cento) para área verde e 3 % (três por cento) para sistema de lazer vedado o computo como área verde, de áreas internas aos lotes privativos, faixas permeáveis de calçadas e áreas de porções e dimensões reduzidas;
IV - atender, nas áreas internas e externas aos padrões e requisitos da Lei de Mobilidade Urbana, se houver;
V - apresentação de estudo de impacto de vizinhança que deverá observar e medir os efeitos do empreendimento sobre a região, conforme estabelecido no Plano Diretor;
VI - a coleta de lixo domiciliar será de responsabilidade da municipalidade, inclusive internamente, com pagamento de eventual taxa, se houver;
VII - reserva de área institucional externa ao empreendimento de, no mínimo, 5% (cinco por cento) da área total da gleba, sendo que em empreendimentos em área de interesse turístico o percentual será de, no mínimo, 3% (três por cento) da área total da gleba, dispensada no caso de gleba até 25.000 (vinte e cinco mil) metros quadrados.
§ 1º A dimensão máxima frontal ou lateral do modulo condominial em zona urbana será de até 500 (quinhentos) metros e, poderá ser ampliado nas demais zonas ou para núcleo urbano isolado, de acordo com o definido no processo de diretrizes.
§ 2º A área e a frente mínima do lote condominial ou unidade autônoma de propriedade privativa nos condomínios de lotes, compreendendo a parte do terreno ocupada pela edificação, quintal e jardim, deverá obedecer às dimensões mínimas previstas na Lei Municipal de Parcelamento do Solo, salvo quando o empreendimento estiver localizado em zona de interesse social, cujas dimensões mínimas poderão seguir às dimensões mínimas previstas na Lei Federal nº 6.766, de 19 de dezembro de 1.979.
§ 3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda infraestrutura necessária para atender ao empreendimento ficará a cargo do empreendedor, sejam elas internas ou externas.
§ 4º Considera-se infraestrutura para incorporação ou instituição de condomínio de lotes ou de casas, as obras de infraestrutura do empreendimento, tais como, as vias internas de circulação, galerias de água pluvial, redes de água potável, redes de esgoto, rede elétrica, equipamentos de comunicação, os muros, gradis, guaritas, portarias, construções comuns, tais como, convívios, prédios de administração, áreas verdes e equipamentos de uso comunitários dos condôminos e demais obras que por sua natureza garantam a habitabilidade do empreendimento e destinem-se ao uso comum dos condôminos.
§ 5º O projeto deverá adotar medidas com intuito de redução do impacto urbano negativo em consequência do isolamento causado por muros mediante a implantação de fachada ativa em, no mínimo, 30% do alinhamento voltado para as vias públicas, observado ainda, os seguintes elementos ou sistemas de sustentabilidade:
I - área permeável conforme estabelecido em Lei de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo ou Lei de Parcelamento do Solo;
II - outros elementos ou sistemas de sustentabilidade a critério do projetista ou interessado.
§ 6º A prefeitura poderá, demonstrado o interesse público e a análise de viabilidade feita por uma comissão mista nomeada pela administração, permutar a doação da área institucional por meio de implantação de obras ou equipamentos públicos em áreas públicas do município destinados ao esporte, cultura, lazer ou convivência comunitária ou outras finalidades institucionais de interesse do Município ou, ainda, compensar mediante a doação de outra área de interesse do Município, em local diverso que apresente déficits de equipamentos ou áreas públicas.
§ 7º A análise de viabilidade deverá ser acompanhada de laudo técnico justificativo do interesse público pela compensação, elaborado também, pela comissão mista nomeada pela administração e deverá respeitar a equivalência de valores.
§ 8º A comissão mista, poderá solicitar parecer, avaliação ou perícia de profissionais inscritos no CRECI ou CREA/CAU, para embasar a decisão e estabelecer a correta equivalência de valores da permuta.
Art. 16. As vias privativas internas ao condomínio de lotes deverão observar as medidas definidas na Lei Municipal de Parcelamento do Solo, podendo ser estipulados outros requisitos complementares previstos nas diretrizes emitidas pelo Município.
§ 1º Nos empreendimentos de até 25.000 (vinte e cinco mil) metros quadrados, as vias privativas internas ao condomínio de lotes poderão ter largura mínima de 12 (doze) metros, sendo 08 (oito) metros de leito carroçável e calçada com largura mínima de 2,00 (dois) metros, podendo ser estipulados outros requisitos complementares previstos nas diretrizes emitidas pelo Município.
§ 2º As faixas de circulação interna, se necessário, poderão ter largura aumentada em curva em razão do raio interno e da declividade, devendo ser prevista a concordância entre a largura normal da faixa e a largura aumentada necessária ao desenvolvimento da curva.
§ 3º Deverão ser previstos espaços de acumulação, manobra e estacionamento de veículos, de forma a comportar, no mínimo, 2% (dois por cento) da capacidade condominial, calculado sobre o número de unidades, para que estas operações não sejam executadas nos espaços dos logradouros públicos e deverão ter largura mínima de uma faixa de rolamento;
§ 4º Soluções especiais serão indicadas e aprovadas pelo órgão municipal responsável pela análise e aprovação.
Art. 17. Aplica-se às diretrizes condominiais, quanto ao prazo para expedição e validade, os mesmos estabelecidos para parcelamentos do solo.
Art. 18. As planilhas e memoriais descritivos que acompanham e instruem o processo de aprovação dos empreendimentos devem prever e descrever todas as obras de infraestrutura condominial, na forma do projeto aprovado, inclusive, se houver, as obras externas relativas à infraestrutura básica necessária para atender o próprio empreendimento, tais como, soluções de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação.
§ 1º Eventual viário público a ser aberto externamente ao condomínio ou aquele destinado ao acesso do empreendimento deverá respeitar à legislação municipal que trata do plano viário municipal, observadas ainda, no caso de estrada municipal lindeira, as regras estabelecidas nesta Lei custeadas pelo empreendedor.
§ 2º Todo projeto de empreendimento condominial deverá prever, entre as obras e infraestrutura obrigatória, a execução de 1 (um) ponto de ônibus ou parada coletiva, com cobertura, no próprio imóvel ou em local próximo indicado pelo município.
§ 3º Toda a infraestrutura a ser implantada nas áreas comuns ou nas áreas públicas externas aos condomínios deve atender aos padrões e requisitos de mobilidade urbana, em especial, a acessibilidade para pessoas com deficiência e restrição de mobilidade, tais como, implantação de rotas acessíveis, calçadas e estacionamentos sem obstáculos e sinalizados, etc.
Art. 19. Para ocupação das margens das estradas de rodagem estadual ou federal é obrigatória a reserva de faixas não edificáveis com largura de 15,00 (quinze) metros, bem como, a execução de via marginal externa permitindo o acesso às áreas lindeiras com segurança.
Seção III
Dos coeficientes urbanísticos
Art. 20. Na elaboração dos projetos do condomínio deverão ser respeitados os coeficientes urbanísticos estabelecidos na Lei do Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo e Parcelamento do Município, no Código Sanitário do Estado e nas demais legislações urbanísticas, edilícias e ambientais vigentes.
§ 1º Os lotes condominiais considerados em si mesmos, para efeito de aprovação da construção privativa da unidade, deverão obedecer aos recuos e coeficientes de ocupação para a zona em que se situam.
§ 2º Para efeito do cômputo dos coeficientes urbanísticos no momento da aprovação do empreendimento condominial, cada lote será considerado como virtualmente ocupado no limite máximo e cumprindo com o coeficiente de permeabilidade mínimo, conforme o zoneamento.
Capítulo IV
Das disposições finais
Seção I
Das análises e da comissão
Art. 21. O Poder Executivo, por meio de decreto específico, nomeará comissão composta por representantes dos órgãos competentes, a qual fica responsável pela análise e aprovação de projetos urbanísticos de loteamento de acesso controlado e condomínio de lotes e também para análise das situações estabelecidas no art. 6º, § 4º, §5º e §6º e art. 15, §6º, §7º e §8º desta Lei.
§ 1º A comissão será nomeada pelo Prefeito Municipal e será coordenada pela Superintendência de Infraestrutura e Serviços ou órgão equivalente, que fiscalizará as atividades da comissão.
§ 2º Para embasar a decisão sobre a aprovação do projeto o presidente da comissão poderá convidar para participar e assessorar a comissão de análise e aprovação até 02 (dois) representantes da sociedade civil, não remunerados, com notório conhecimento sobre o assunto e legislação aplicada, para emissão de esclarecimentos técnicos e parecer sobre o assunto.
Seção II
Dos requisitos para regularização de loteamentos e empreendimentos já implantados
Art. 22. Os parcelamentos e ocupações irregulares poderão ser regularizados, observado o disposto na Lei Federal nº 13.465, de 11 de julho de 2017, que dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana, devendo, naquilo que for possível, atender ao regulamentado na Lei de Parcelamento do Solo do Município, no Plano Diretor e nas disposições desta Lei.
Parágrafo único. No caso de empreendimentos já implantados, que pretendam a regularização na modalidade de condomínio de lotes, aplicar-se-á no que couber, os artigos 9º, 10 e 11, da Lei 13.465, de 11 de julho de 2017, ficando dispensados da doação de área institucional e a área verde deverá ser reservada dentro do empreendimento ou em área externa, contígua ou não à gleba, mas na mesma bacia hidrográfica, sendo referida área de inteira responsabilidade do condomínio, inclusive no que se refere à manutenção.
Art. 23. Os loteamentos ou os empreendimentos com características de loteamento especial de acesso controlado já protocolados no GRAPROHAB, aprovados ou implantados antes da data de publicação desta Lei e, que queiram manter sua condição urbanística de fechamento, poderão, no prazo de até 02 (dois) anos contados da publicação da presente Lei, requerer à Prefeitura Municipal sua regularização mediante conversão para loteamento de acesso controlado ou, ainda, se possível, para condomínio de lotes.
§ 1º A conversão para loteamento de acesso controlado se pautará, na medida do possível, na manutenção das condições atuais do empreendimento, e se dará mediante a outorga da concessão de direito real ou permissão de uso dos bens públicos, observadas as regras estabelecidas nesta Lei.
§ 2º A Prefeitura Municipal analisará o pedido e o cumprimento dos requisitos e, se for o caso, aprovará os projetos substitutivos globais ou necessários à regularização do empreendimento, bem como, editará decreto atestando o caráter de "Loteamento Especial de Acesso Controlado" e autorizando o controle de acesso ou aprovará a regularização como condomínio de lotes.
Seção III
Das sanções administrativas
Art. 24. Constitui infração toda ação ou omissão que importe em inobservância das disposições da presente Lei.
Art. 25. Quando for determinada a perda do caráter de loteamento de acesso controlado, provocada pelo descumprimento de obrigações legais, a multa correspondente será de 5.000 (cinco mil) UFESPs
Parágrafo único. Vedar o acesso ao loteamento de acesso controlado de qualquer pessoa perfeitamente identificada ou cadastrada será punida com multa correspondente a 100 (cem) UFESPs, duplicada em caso de reincidência.
Art. 26. A presente Lei poderá ser regulamentada por decreto municipal para estabelecer a aplicação de requisitos técnicos específicos e, em especial, para a regularização dos loteamentos e empreendimentos já implantados.
Art. 27. Aplicam-se subsidiariamente as normas previstas no Plano Diretor e na Lei Municipal de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo.
Art. 28. Fica revogada a Lei Municipal nº 3.045, de 18 de março de 2016, e demais disposições em contrário.
Art. 29. Esta Lei Complementar entra em vigor na data de sua publicação.
Prefeitura Municipal Borborema, 19 de junho de 2.024.
VLADIMIR ANTONIO ADABO
Prefeito Municipal
Registrada e publicada na Superintendência Municipal de Administração da Prefeitura na data supra.
Vinícius Vintecinco Martins Carvalho
Superintendente Municipal de Administração
Este conteúdo não substitui o publicado na versão certificada.
