IMPRENSA OFICIAL - AVAÍ

Publicado em 13 de março de 2024 | Edição nº 721 | Ano VIII

Entidade: Poder Executivo | Seção: Atos Oficiais | Subseção: Leis

LEI N° 2.641/2024

“DISPÕE SOBRE A REGULAMENTAÇÃO PARA IMPLANTAÇÃO DE CONDOMÍNIO DE LOTES NO MUNICÍPIO DE AVAI, NOS TERMOS DO ART. 1.358-A DO CÓDIGO CIVIL”.

HELLEN FERNANDES RODRIGUES COELHO, Prefeita Municipal de Avaí, Estado de São Paulo, no uso das atribuições que me são conferidas por lei, faço saber que a Câmara Municipal aprovou, e eu sanciono e promulgo a seguinte Lei:

Art. 1º Fica autorizada a aprovação de projetos de implantação de condomínio de lotes no Município de Avaí/SP.

§ 1º Para efeitos desta lei considera-se condomínio de lotes o parcelamento de solo sob a forma do art. 1.358-A do Código Civil, da Lei nº 4.591/64 e do Decreto-Lei nº 271/67, em que terrenos tenham partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 2º A fração ideal de cada condômino poderá ser definida considerando a proporção da área do solo de cada unidade autônoma, do respectivo potencial construtivo ou a outros critérios que serão indicados no ato de instituição.

§ 3º O responsável pela implantação de toda a infraestrutura para fins de incorporação imobiliária será o empreendedor, conforme previsto no § 3º do art. 1.358-A do Código Civil.

Art. 2º Serão consideradas comuns as obras de infraestrutura do empreendimento, incluindo os espaços de lazer e circulação, e a unidade autônoma será o lote e não a edificação sobre ele.

§ 1º A propriedade do sistema viário e dos equipamentos comunitários não passará ao Município, permanecendo como propriedade dos condôminos, enquanto perdurar o condomínio.

§ 2º Somente poderá ocorrer a extinção do condomínio e repasse das áreas e equipamentos comuns ao Município se os mesmos estiverem em conformidade com a legislação referente ao parcelamento do solo e houver interesse público devidamente justificado.

§ 3º O recebimento e incorporação das áreas comuns e equipamentos públicos ao patrimônio do Município dependerá de aprovação pelo Poder Legislativo do seu recebimento, sem o qual não poderá haver a extinção do condomínio.

Art. 3º Os direitos e deveres dos condôminos deverão ser estabelecidos através de convenção condominial, que conterá as normas que vigerão entre os condôminos, bem como as limitações edilícias e de uso do solo relacionadas com cada unidade, observado o Plano Diretor do Município, quando instituído, e demais restrições urbanísticas estabelecidas na legislação municipal.

Art. 4º Os requisitos para a configuração do Condomínio de Lotes são:

I - que o empreendimento seja projetado na forma do art. 1.358-A do Código Civil, em que cada lote será considerado como unidade autônoma, a ele atribuindo-se uma fração ideal da gleba, das áreas comuns e das edificações de uso comum;

II - sua natureza de ocupação poderá ser residencial, comercial ou industrial, devendo o empreendimento ser dotado das obras de infraestrutura que serão, preferencialmente, operadas pelas concessionárias locais;

III - que haja uma convenção de condomínio, fixando as limitações edilícias e de uso individual e coletivo do solo;

IV - quando, em função de sua localização, a gleba for considerada como núcleo urbano isolado, não havendo possibilidade de interligação ao sistema público de água e esgoto, deverá o empreendedor apresentar projeto de fornecimento de água e captação e tratamento de esgoto aprovados pelos órgãos de proteção ambiental competentes;

V - quando a gleba estiver incluída no perímetro urbano ou área de expansão urbana, deverá o projeto ser avaliado pela concessionária responsável pela gestão dos serviços de água e esgoto e ser feita a sua interligação a rede pública;

VI - quando a natureza do condomínio incluir a utilização industrial e ou comercial, deverá o empreendimento observar a legislação estadual e federal quanto as autorizações ambientais, em especial quanto ao sistema de tratamento de esgoto, em conformidade com o uso e finalidade da área.

§ 1º O sistema viário deverá ser dimensionado para atendimento da quantidade e uso dos lotes, observado o tipo de condomínio, se residencial, comercial ou industrial.

§ 2º Caberá ao condomínio providenciar o controle da qualidade da água e do tratamento do esgoto, conforme normas técnicas aplicáveis, caso o mesmo não seja interligado a rede pública.

§ 3º Caberá a concessionária de serviços públicos a declaração de inviabilidade da interligação do sistema de fornecimento de água e coleta de esgoto de que trata o inciso IV.

§ 4º Poderá o Município, de forma suplementar, estabelecer normas e critérios para melhor aferição da qualidade e eficiência do sistema de fornecimento de água, tratamento do esgoto e descarte de resíduos sólidos.

Art. 5º Para efeitos tributários, cada lote mencionado no registro do condomínio de lotes constituirá unidade isolada, sendo os mesmos tributados sobre a sua fração ideal correspondente.

Art. 6º Para a implantação do condomínio de lotes, o empreendedor observará os requisitos urbanísticos e norma especiais aplicáveis, em especial de natureza ambiental, devendo:

§ 1º A infraestrutura do condomínio de lotes possuir, no mínimo:

I - sistema interno próprio de abastecimento de água potável coletivo composto por captação, reservação e distribuição;

II - sistema interno próprio de captação e tratamento de efluentes dimensionada ao uso do condomínio, se residencial, comercial ou industrial, na forma isolada ou coletiva das unidades, conforme normatização ambiental aplicável;

III - rede de energia elétrica com iluminação em diodo de emissão de luz (led) nas áreas de circulação, observando os padrões elétricos exigidos pela concessionária de serviços públicos;

IV - sistema de captação, contenção e infiltração suficientes para suportar o volume das águas pluviais incidentes sobre o condomínio ou que correm naturalmente para seu perímetro;

V - fechamento integral do perímetro com barreira não inferior a 2,20 metros;

VII - acesso ao condomínio projetado para via pública, com recuo adequado para as manobras dos veículos e suficientes para, no mínimo, dar acesso/escape de 2 (dois) veículos simultaneamente;

VIII - área de lazer e recreação;

IX - equipamento para depósito de lixo doméstico coletivo que possibilite adequado acesso para coleta pública.

§ 2º Como requisitos urbanísticos, obedecer aos seguintes padrões:

I - unidade autônoma com área mínima de 250,00m² em condomínios situados em área urbana isolada e de 80,00m² quando se encontrar em área urbana, de expansão urbana ou de interesse turístico, ficando permitida a regularização de condomínios de lotes com área mínima de 80,00m² que comprovadamente tenham sido implantados em data anterior à publicação desta lei;

II - circulação interna com largura mínima de 8,00 metros, ficando permitida a dispensa da exigência da largura mínima, excepcionalmente, para regularização de condomínios de lotes com área mínima de 80,00m² que comprovadamente tenham sido implantados em data anterior à publicação desta lei;

III - configuração de quadra com extensão máxima de 300,00 metros, ficando suprimida essa exigência para fins de possibilitar a regularização de condomínios de lotes com área mínima de 80,00m² que comprovadamente tenham sido implantados em data anterior à publicação desta lei.

IV - área para implantação de equipamentos de lazer, recreação e tratamento paisagístico com no mínimo de 5% (cinco por cento) do total da área condominial dividida na seguinte proporção:

a) 60% (sessenta por cento) para implantação de equipamentos para lazer, recreação;

b) 40% (quarenta por cento) para implantação de tratamento paisagístico.

V - a implantação construtiva somada com área de lazer não poderá ter área de impermeabilização superior 50% (cinquenta por cento) da área superficial.

VI - a área mínima para se formar um condomínio de lotes deverá ser de 10.000m² (dez mil metros quadrados).

§ 3º Quanto aos aspectos ambientais, o projeto técnico deverá estar adequado às restrições de uso quanto às nascentes, cursos d´água ou áreas protegidas por legislação pertinente.

§ 4º Nas áreas consideradas de interesse turístico situadas a margem de rios e seus afluentes, poderá as unidades autônomas terem dimensão mínima de 150m², desde que possua sistema de tratamento de esgoto em sistema aprovado pelo órgão de proteção ambiental competente.

§ 5º Nos condomínios em que os lotes forem superiores a 1000m² e for utilizado tratamento individual de esgoto, não poderá haver desdobro.

§ 6º Nos casos de terrenos abaixo de 1000m² onde houver tratamento coletivo de esgoto, o desdobro dos lotes somente poderá ocorrer mediante aprovação em assembleia do condomínio, observado o dimensionamento de sua infraestrutura e os limites da legislação aplicável.

§ 7º Deverão os empreendedores apresentar projeto de drenagem superficial das águas pluviais, contendo os dispositivos de escoamento de seu fluxo e contenção, para se evitar danos as vias de circulação, erosões, dentre outros danos a infraestrutura do condomínio, de seu raio de influência e ao meio ambiente.

Art. 7º A manutenção e conservação da infraestrutura pertencente ao condomínio, assim como a prestação de serviços junto aos condôminos são de responsabilidade exclusiva do condomínio, a quem cabe custear integralmente as

despesas pertinentes.

§ 1º São considerados serviços para fins da presente lei:

I - a limpeza das vias de trafego, canteiros e jardins;

II - a limpeza do sistema de coleta de água pluviais, assim considerados a desobstrução de bueiros, caixas de contenção, sarjetas e demais itens que compõe o sistema;

III - a coleta de lixo, que deverá ser feita observando critérios de seleção e separação dos componentes;

IV - a remoção de entulhos, e demais resíduos sólidos de construção;

V - outros serviços de interesse dos condôminos.

§ 2º São considerados infraestrutura para fins de manutenção:

I - as vias de circulação interna;

II - as praças, jardins e áreas de lazer;

III - o sistema de abastecimento de água e coleta de esgoto;

IV - o sistema de fornecimento de energia elétrica;

V - o sistema de iluminação comum;

VII - outros implantados de interesse do condomínio.

§ 3º Poderão os condomínios, mediante ajuste com as concessionárias prestadoras de serviços públicos, repassarem a responsabilidade pela conservação, manutenção e responsabilidade pela prestação de serviços.

Art. 8º Nos loteamentos onde não tenha ocorrido a aprovação definitiva pela Prefeitura poderá, mediante apresentação de requerimento e cumprindo com as obrigações da presente lei, ser solicitada a modificação para condomínio de lotes nos termos da presente lei.

Art. 9º Aplica-se no que couber a Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964, bem como a legislação ambiental pertinente, inclusive as normas regulamentares, em especial no que se refere a aprovação dos condomínios.

Art. 10. Aplica-se às infraestruturas previstas para os condomínios os padrões técnicos exigíveis e regulamentados pelo Município de Avaí.

Art. 11. Caberá ao município, por meio de órgão responsável pela análise de parcelamento de solo, a emissão das diretrizes e aprovação prévia e definitiva dos projetos de condomínio.

Art. 12. Esta lei entrará em vigor na data de sua publicação.

Avaí, 13 de março de 2024

HELLEN FERNANDES RODRIGUES COELHO

Prefeita Municipal

A presente Lei é digitada e Registrada no competente Livro nesta Secretaria e Publicada no Diário Oficial Eletrônico do Município de Avaí, nos termos da lei.

FABRICIO FARIAS BERBEL

Chefe de Gabinete